Việc đo đạc đất đai không chỉ là một quy trình kỹ thuật đơn thuần mà còn là nền tảng pháp lý và quản lý cho toàn bộ hệ thống hành chính đất đai của Việt Nam. Mọi thay đổi trong quy định về các trường hợp phải đo đạc lại đất đều tác động trực tiếp đến khung pháp lý quản lý đất đai và quyền lợi của chủ đất. Do đó, tính chính xác và toàn vẹn của thông tin đo đạc là yếu tố tối quan trọng, đảm bảo sự minh bạch pháp lý và hiệu quả quản trị. Điều này giải thích tại sao các văn bản pháp luật mới nhất lại tập trung sâu vào việc chuẩn hóa và nâng cao chất lượng công tác đo đạc. Hãy cùng Nhà Đát Bách Khoa tìm hiểu thông tin này nhé!
Vì sao cần đo đạc lại đất trong một số trường hợp?
Đo đạc lại đất đai đóng vai trò không thể thiếu trong việc duy trì tính chính xác và cập nhật của thông tin địa chính, mang lại nhiều lợi ích đa chiều cho cả người sử dụng đất và cơ quan quản lý nhà nước.
Xác định lại ranh giới đất
Việc hiểu trường hợp nào cần phải đo đạc lại đất đai một cách chính xác giúp xác định rõ ràng ranh giới thửa đất, từ đó góp phần quan trọng trong việc ngăn chặn các hành vi tranh chấp, lấn chiếm đất đai giữa các chủ thể liền kề. Kết quả đo đạc được công nhận pháp lý sẽ là căn cứ vững chắc để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Đồng thời, thông tin chính xác về thửa đất cũng là điều kiện tiên quyết để thực hiện các giao dịch bất động sản như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế một cách hợp pháp và minh bạch.
Phục vụ mục đích quản lý đất đai
Đối với công tác quản lý nhà nước, đo đạc đất đai chính xác là công cụ hữu hiệu giúp các cơ quan chức năng quản lý tài nguyên đất đai một cách hiệu quả, đảm bảo việc sử dụng đất đúng mục đích đã quy hoạch và tuân thủ các quy định pháp luật.
Dữ liệu đo đạc được sử dụng để lập bản đồ quy hoạch, xây dựng kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý, tối ưu hóa việc phân bổ và khai thác tài nguyên đất, đồng thời góp phần xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia toàn diện và đáng tin cậy.
Chứng minh quyền sở hữu đất hợp pháp
Trong bối cảnh tranh chấp đất đai phát sinh, kết quả đo đạc lại đóng vai trò là bằng chứng pháp lý khách quan, giúp cơ quan có thẩm quyền có căn cứ rõ ràng để giải quyết các vấn đề liên quan đến quyền sở hữu và ranh giới đất.
Việc cập nhật thông tin đất đai vào hồ sơ địa chính thông qua đo đạc lại cũng là cơ sở để cấp Sổ đỏ mới hoặc chỉnh lý thông tin trên Sổ đỏ hiện có, từ đó tạo điều kiện thuận lợi và giảm thiểu rủi ro cho các giao dịch bất động sản trong tương lai.
Các trường hợp phải đo đạc lại đất theo quy định mới
Xảy ra tranh chấp ranh giới đất
Như đã nêu trên, khi phát sinh tranh chấp về ranh giới thửa đất, đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để giải quyết. Trong trường hợp tranh chấp chưa được giải quyết xong trong thời gian đo đạc nhưng có thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, đơn vị đo đạc sẽ tiến hành đo đạc theo ranh giới đó.
Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, đơn vị đo đạc được phép đo vẽ khoảng bao các thửa đất tranh chấp và lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp. Kết quả đo đạc này là căn cứ pháp lý quan trọng để cơ quan có thẩm quyền tiến hành giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.
Sự xuất hiện của các thửa đất mới hoặc các đối tượng chiếm đất mới (trừ các công trình xây dựng và tài sản trên đất) cũng là một trong các trường hợp phải đo đạc lại đất theo quy định tại Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và Điều 17 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT.
Các quy định này cho thấy, các trường hợp phải đo đạc lại đất, trách nhiệm khởi xướng việc đo đạc lại không chỉ thuộc về cơ quan nhà nước mà còn từ phía người sử dụng đất. Các điều khoản về chênh lệch diện tích hoặc thay đổi thông tin thửa đất thường đòi hỏi chủ sở hữu đất phải chủ động yêu cầu đo đạc lại.
Quy hoạch sử dụng đất thay đổi
Việc thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc các thông tin về tình trạng pháp lý của thửa đất cũng là một trong những trường hợp yêu cầu chỉnh lý bản đồ địa chính theo quy định tại Điều 17 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT và Điều 17 Thông tư 26/2024/TT-BTNMT. Điều này đảm bảo rằng thông tin trên bản đồ và hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng hiện trạng pháp lý của thửa đất.
Thay đổi về tình trạng pháp lý
Trong các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, hoặc thừa kế quyền sử dụng đất (sang tên Sổ đỏ), việc đo đạc lại đất đai không phải lúc nào cũng là thủ tục bắt buộc.
Tuy nhiên, Văn phòng Đăng ký đất đai sẽ yêu cầu đo đạc lại nếu Giấy chứng nhận đã cấp chưa sử dụng bản đồ địa chính hoặc trích đo bản đồ địa chính thửa đất, hoặc khi người sử dụng đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận. Đặc biệt, nếu kết quả đo đạc lại cho thấy diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Sổ đỏ đã cấp và ranh giới không thay đổi so với thời điểm cấp Sổ đỏ, người sử dụng đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất đối với phần diện tích tăng thêm.
Mặc dù không bắt buộc 100% trường hợp, việc đo đạc lại vẫn được khuyến nghị mạnh mẽ để đảm bảo tính chính xác và tránh các tranh chấp tiềm ẩn sau này, đặc biệt đối với các Sổ đỏ được cấp trước năm 2016 thiếu thông tin chi tiết về chiều dài, chiều rộng, và tọa độ lô đất.
Thay đổi về hình dáng, diện tích đất
Khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa hoặc hợp thửa, là yêu cầu bắt buộc trong các trường hợp phải đo đạc lại đất. Quá trình đo đạc này giúp xác định rõ ràng diện tích và ranh giới của từng thửa đất mới được hình thành hoặc thửa đất sau khi hợp nhất. Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Điều 23) quy định rõ rằng hợp thửa hoặc tách thửa đất là một trong những trường hợp đăng ký biến động đất đai phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục tách thửa/hợp thửa theo Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng yêu cầu phải có bản vẽ tách thửa/hợp thửa do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép thực hiện.
Theo Khoản 5, Điều 98 Luật Đất đai 2013 và Khoản 6, Điều 135 Luật Đất đai 2024, việc đo đạc lại là cần thiết khi có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận đã cấp. Nếu ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ, diện tích đất sẽ được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Trong trường hợp diện tích thực tế lớn hơn và ranh giới có thay đổi so với thời điểm có giấy tờ, phần diện tích chênh lệch có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận mới.
Ngoài ra, Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Điều 38, Khoản 1, Điểm i) cũng quy định việc cấp đổi Giấy chứng nhận khi có thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi.
Thay đồ thông tin về đất trong hồ sơ địa chính
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT (Điều 17) và Thông tư 26/2024/TT-BTNMT (Điều 17) đều quy định việc chỉnh lý bản đồ địa chính là cần thiết khi có sự thay đổi ranh giới, kích thước hoặc diện tích thửa đất. Đặc biệt, nếu những thay đổi này vượt quá sai số cho phép và không đủ thông tin để chỉnh lý trên hồ sơ hiện có, cơ quan chức năng sẽ phải thực hiện xác định và đo đạc ranh giới thửa đất tại thực địa để thu thập thông tin cần thiết cho việc chỉnh lý.
Dự án đầu tư mới
Một trong các trường hợp phải đo đạc lại đất là khi có sự thay đổi quy hoạch sử dụng đất, đặc biệt là các khu vực được quy hoạch để hình thành các khu đô thị, khu dân cư, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao, khu chế xuất hoặc cụm công nghiệp.
Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Điều 4, Khoản 2, Điểm b) quy định việc đo đạc lập lại bản đồ địa chính đối với khu vực đã có bản đồ địa chính nhưng đã thay đổi ranh giới của 75% thửa đất trở lên khi thực hiện dồn điền, đổi thửa; hoặc khu vực đã thực hiện quy hoạch sử dụng đất để hình thành các khu chức năng này. Ngoài ra, việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư theo Luật Đất đai 2013 (Điều 62) cũng thường đi kèm với yêu cầu đo đạc lại để xác định chính xác diện tích đất bị ảnh hưởng.
Yêu cầu từ cơ quan nhà nước
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu đo đạc lại đất đai để phục vụ công tác quản lý, kiểm tra, hoặc khi phát hiện sai sót trong hồ sơ địa chính. Việc này nhằm đảm bảo tính chính xác và đồng bộ của dữ liệu đất đai trong hệ thống quản lý nhà nước.
Yêu cầu đo đạc lại đất đai do thay đổi quy hoạch hoặc để giải quyết tranh chấp cho thấy vai trò trung tâm của bản đồ địa chính trong cả việc định hướng phát triển và giải quyết các vấn đề pháp lý. Việc đo đạc lại giúp cập nhật thông tin địa chính để thực hiện các kế hoạch phát triển đô thị và nông thôn, đồng thời cung cấp bằng chứng khách quan để giải quyết tranh chấp. Điều này có nghĩa là thông tin về đất đai của cá nhân có thể thay đổi dựa trên các chính sách quản lý nhà nước rộng lớn hơn, đòi hỏi sự chủ động trong việc kiểm tra và cập nhật thông tin.
Cơ quan nào có thẩm quyền đo đạc lại đất?
Việc thực hiện các trường hợp phải đo đạc lại đất đòi hỏi sự phân cấp trách nhiệm và phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước ở các cấp khác nhau, từ trung ương đến địa phương.
Văn phòng Đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ):
- VPĐKĐĐ là cơ quan có thẩm quyền chính trong việc đo đạc, lập bản đồ địa chính và xác định lại ranh giới đất.
- Đơn vị này thực hiện các nhiệm vụ quan trọng như đăng ký đất đai, cấp lần đầu, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- VPĐKĐĐ chịu trách nhiệm lập, chỉnh lý, cập nhật, lưu trữ và quản lý hồ sơ địa chính; cập nhật, đo đạc, chỉnh lý, đồng bộ hóa và khai thác dữ liệu đất đai.
- Đồng thời, đơn vị này kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất; kiểm tra, xác nhận sơ đồ nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do tổ chức, cá nhân cung cấp phục vụ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- VPĐKĐĐ cũng là cơ quan tiếp nhận hồ sơ từ người dân hoặc từ UBND cấp xã và chuyển hồ sơ đến cơ quan có chức năng quản lý về đất đai để giải quyết. Đặc biệt, theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP (Điều 6), VPĐKĐĐ chịu trách nhiệm kiểm tra, đối chiếu và cập nhật bản đồ địa chính và sổ địa chính khi có thay đổi.
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã:
- UBND cấp xã đóng vai trò tiếp nhận hồ sơ ban đầu từ hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu trong các trường hợp phải đo đạc lại đất và chuyển hồ sơ này đến Văn phòng Đăng ký đất đai.
- Cơ quan này phối hợp với cán bộ đo đạc để xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất và đánh dấu các đỉnh thửa đất trên thực địa.
- UBND cấp xã có trách nhiệm xác nhận nội dung hồ sơ, đặc biệt là tình trạng sử dụng đất, các tranh chấp (nếu có), và sự phù hợp của việc sử dụng đất với quy hoạch. Ngoài ra, UBND cấp xã còn thực hiện niêm yết công khai về việc mất Giấy chứng nhận đã cấp.
Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh:
- UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý, quản lý bản đồ địa chính tại địa phương và cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.
- Cơ quan này cũng chỉ đạo các cơ quan chuyên môn trực thuộc trong việc tuyên truyền, triển khai công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận, và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn tỉnh.
Các loại máy đo đạc lại diện tích, ranh giới đất chuẩn
Để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao về độ chính xác và hiệu quả trong các trường hợp phải đo đạc lại đất, các công nghệ và phương pháp hiện đại đã được ứng dụng rộng rãi.
Máy định vị GNSS RTK
Nguyên lý hoạt động
Máy định vị GNSS RTK (Global Navigation Satellite System Real-Time Kinematic) hoạt động dựa trên nguyên lý thu thập tín hiệu từ các vệ tinh GNSS (bao gồm GPS, GLONASS, Galileo, BeiDou) và so sánh chúng với dữ liệu hiệu chỉnh nhận được từ một trạm gốc hoặc mạng lưới trạm CORS.
Dữ liệu hiệu chỉnh này có thể được truyền qua sóng điện thoại (3G, 4G, 5G) hoặc sóng radio. Bằng cách phân tích các phép đo này, máy GNSS RTK có khả năng xác định thông tin định vị với độ chính xác cao, thường đạt đến cấp độ centimet.
Ứng dụng trong đo đạc đất đai
Máy định vị GNSS RTK lý tưởng cho các trường hợp phải đo đạc lại đất đai nhờ độ chính xác vượt trội:
- Khảo sát đất đai: Xác định chính xác ranh giới và diện tích thửa đất, đặc biệt phù hợp cho các dự án đòi hỏi độ chính xác cao.
- Xây dựng và trắc địa: Đảm bảo độ chính xác trong việc định vị các công trình xây dựng, cắm mốc ranh giới và các điểm thiết kế trên thực địa.
- Nông nghiệp chính xác: Hỗ trợ tối ưu hóa các hoạt động canh tác, quản lý đất nông nghiệp hiệu quả hơn.
- Định vị đối tượng trực tiếp trên file CAD: Cho phép tích hợp trực tiếp dữ liệu đo đạc vào các bản vẽ thiết kế kỹ thuật số, giúp quy trình làm việc liền mạch hơn.
Máy toàn đạc điện tử
Nguyên lý hoạt động
Máy toàn đạc điện tử là một thiết bị đo đạc đa năng, kết hợp chức năng của máy kinh vĩ (đo góc ngang và góc đứng) và thiết bị đo khoảng cách điện tử sử dụng tín hiệu sóng mang hồng ngoại. Máy có khả năng đo góc, đo khoảng cách, đo tọa độ và thực hiện các phép tính dữ liệu trực tiếp tại hiện trường. Độ chính xác đo góc của máy toàn đạc điện tử thường dao động từ 0,5 đến 6 giây cung.
Ứng dụng trong đo đạc đất đai
Máy toàn đạc điện tử là công cụ không thể thiếu trong các trường hợp phải đo đạc lại đất:
- Khảo sát địa hình và đo đạc địa chính: Thu thập dữ liệu chi tiết về hình dạng, đặc điểm bề mặt đất và lập bản đồ địa chính.
- Đo vẽ bản đồ và cắm mốc ra thực địa: Tạo ra các loại bản đồ địa hình và chuyên đề khác nhau, đồng thời xác định và đánh dấu các điểm, ranh giới trên thực địa dựa trên dữ liệu thiết kế.
- Đo khoảng cách, chiều cao, diện tích, thể tích: Thực hiện các phép tính phức tạp liên quan đến kích thước và khối lượng.
- Ứng dụng trong xây dựng: Phổ biến trong các công trình xây dựng để bố trí điểm, rọc tim trục, và kiểm soát độ lún.
Máy bay khảo sát UAV RTK (drone)
Nguyên lý hoạt động
Máy bay khảo sát UAV RTK (Unmanned Aerial Vehicle Real-Time Kinematic), hay còn gọi là drone, kết hợp khả năng khảo sát địa hình của flycam với bộ thu tín hiệu GPS RTK 2 tần số. Khi kết hợp với trạm tĩnh mặt đất, UAV RTK sẽ bay chụp và ghi hình khảo sát trắc địa chuyên dụng với độ chính xác cao.
Có hai phương pháp bay chụp ảnh chính được sử dụng:
- Đo động thời gian thực (RTK): Kỹ thuật này nâng cao độ chính xác của dữ liệu vị trí thu được từ vệ tinh bằng cách sử dụng một trạm tham chiếu duy nhất hoặc trạm ảo nội suy để sửa các vị trí tâm ảnh khi đang bay. Phương pháp này không cần xử lý hậu kỳ GNSS.
- Đo động xử lý sau (PPK): Kỹ thuật này điều chỉnh độ chính xác của vị trí tâm ảnh sau khi chụp và tải dữ liệu UAV. Dữ liệu được sửa trong trình quản lý dữ liệu chuyến bay và sau đó được xử lý trên đám mây. Phương pháp PPK có ưu điểm là kết quả độ chính xác ít phụ thuộc vào các yếu tố địa hình do khả năng thu tín hiệu độc lập giữa máy bay và bộ thu tĩnh.
Ứng dụng trong đo đạc đất đai
UAV RTK mang lại hiệu quả vượt trội trong việc khảo sát các khu vực rộng lớn và địa hình phức tạp:
- Trắc địa bản đồ, khảo sát địa hình bằng Flycam: Được sử dụng để bay chụp bản đồ địa chính, bản đồ địa hình, và khảo sát các tuyến đường điện.
- Khảo sát đo đạc trong phạm vi lớn: Tiện lợi và tiết kiệm thời gian đáng kể trong việc khảo sát các khu vực rộng lớn mà vẫn đảm bảo độ chính xác cao.
- Tiếp cận khu vực địa hình nguy hiểm, phức tạp: Dễ dàng khảo sát những nơi mà con người hoặc các phương pháp đo đạc truyền thống khó tiếp cận, như khu vực đồi núi, sông ngòi, hoặc vùng đất bị ô nhiễm.
Việc hiểu các trường hợp phải đo đạc lại đất là một hoạt động pháp lý và kỹ thuật có vai trò trung tâm trong công tác quản lý đất đai, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất và giải quyết các tranh chấp phát sinh. Đây là một quy trình thiết yếu để đảm bảo tính minh bạch, chính xác và cập nhật của thông tin địa chính.
Cùng với sự phát triển của khung pháp lý, các công nghệ đo đạc hiện đại như máy định vị GNSS RTK, máy toàn đạc điện tử và máy bay khảo sát UAV RTK (drone) đang ngày càng được ứng dụng rộng rãi. Những công nghệ này mang lại độ chính xác cao, hiệu quả vượt trội và khả năng thu thập dữ liệu nhanh chóng, đáp ứng tốt các yêu cầu khắt khe của các quy định pháp luật mới.
