DỊCH VỤ TÁCH THỬA HỢP THỬA THỦ ĐỨC

Dịch vụ tách thửa hợp thửa là giải pháp pháp lý hỗ trợ người sử dụng đất khi muốn chia nhỏ một thửa đất thành nhiều phần (tách thửa) hoặc gộp nhiều thửa liền kề thành một (hợp thửa). Đây là thủ tục quan trọng để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc tối ưu mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình này thường phức tạp, đòi hỏi am hiểu pháp luật đất đai và quy định từng địa phương. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ quy trình, hồ sơ, chi phí cũng như lợi ích khi sử dụng dịch vụ tách thửa hợp thửa trọn gói.

Trước khi tư vấn tách thửa, hợp thửa

• Cho biết vị trí, diện tích hiện có và nhu cầu tách thành bao nhiêu phần hoặc hợp những thửa nào.
• Mô tả hiện trạng lối đi, ranh sử dụng và bản vẽ đo đạc đang có.
• Nêu rõ mục đích thực hiện và tình trạng giấy tờ để xác định nội dung cần kiểm tra trước khi báo giá.

Đây là thông tin để trao đổi ban đầu, không phải danh mục hồ sơ bắt buộc. Không đăng công khai giấy tờ có thông tin cá nhân.

Tìm hiểu dịch vụ đo vẽ hiện trạng nhà đất và cắm mốc ranh giới nếu bạn cần làm rõ hiện trạng khu đất trước khi trao đổi hồ sơ.

Trao đổi nhu cầu tách hoặc hợp thửa: Gọi Bách Khoa: 0349 792 855 hoặc nhắn Zalo. Phạm vi công việc và chi phí cần được thống nhất theo hồ sơ thực tế.

Tách thửa, hợp thửa là gì?

Tách thửa đất

• Khái niệm: Tách thửa là việc chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ hơn. Sau khi tách, mỗi thửa đất mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) riêng.
• Ý nghĩa & ứng dụng thực tế:
  • Mua bán, chuyển nhượng: Chủ đất muốn bán từng phần nhỏ thay vì toàn bộ thửa lớn.
  • Chia tài sản: Trong gia đình, cha mẹ tách đất để chia cho con cái, hoặc phân chia tài sản khi ly hôn.
  • Thừa kế: Người thừa kế có thể nhận phần đất cụ thể đã được tách rõ ràng.
• Ví dụ về phương án diện tích: Chia 600 m² thành ba phần 200 m² mới chỉ là cách tính. Khả năng tách thành các thửa riêng còn phụ thuộc loại đất, diện tích và kích thước tối thiểu, lối đi cùng các điều kiện áp dụng tại vị trí thửa đất.

Hợp thửa đất

• Khái niệm: Hợp thửa là thủ tục gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất duy nhất. Sau khi hợp, người sử dụng sẽ được cấp một Giấy chứng nhận chung cho toàn bộ diện tích.
• Ý nghĩa & ứng dụng thực tế:
  • Thuận tiện quản lý: Thay vì sở hữu nhiều sổ nhỏ lẻ, việc hợp thửa giúp dễ quản lý hơn.
  • Phát triển dự án: Chủ đầu tư cần hợp nhiều thửa đất liền kề để đủ diện tích xin giấy phép xây dựng dự án nhà ở, khu dân cư, nhà máy.
  • Tăng tính pháp lý: Hợp thửa giúp hợp thức hóa đất manh mún, dễ xin giấy phép xây dựng hoặc thế chấp ngân hàng.
• Ví dụ về phương án diện tích: Ba thửa liền kề 70 m², 80 m² và 100 m² có tổng diện tích 250 m². Việc được hợp thửa và khả năng xây dựng sau đó phải được xem xét theo hồ sơ, điều kiện đất đai và xây dựng tương ứng.

Chi phí tách thửa – hợp thửa tại Bách Khoa 

Lưu ý: Mức giá trên chỉ mang tính tham khảo. Chi phí thực tế có thể thay đổi tùy theo diện tích thửa đất, khu vực thực hiện, hiện trạng pháp lý, nhu cầu đo đạc, mức độ phức tạp của hồ sơ và các khoản phí/lệ phí nhà nước phát sinh nếu có.

Để được kiểm tra hồ sơ và tư vấn miễn phí, Quý khách vui lòng liên hệ Nhà đất Bách Khoa qua hotline: 0349.792.855.

Điều kiện tách thửa, hợp thửa tại Thủ Đức và TP.HCM

Cập nhật, đối chiếu ngày 14/10/2026: Cần đọc Điều 220 Luật Đất đai hiện hành cùng khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 và Quyết định 67/2026/QĐ-UBND của TP.HCM. Quyết định 67 có hiệu lực từ 28/08/2026, áp dụng trên địa bàn Thành phố và thay thế các Quyết định 100/2024/QĐ-UBND của TP.HCM, 38/2024/QĐ-UBND của Bình Dương và 24/2024/QĐ-UBND của Bà Rịa – Vũng Tàu.

Những điểm cần kiểm tra với thửa đất

• Thửa đất đã có Giấy chứng nhận thuộc loại được pháp luật công nhận và còn thời hạn sử dụng.
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu xác định được rõ phần diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần còn lại không tranh chấp có thể được xem xét tách, hợp thửa theo quy định.
• Có lối đi kết nối đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Theo khoản 2 Điều 3 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND, UBND phường, xã hoặc Đặc khu Côn Đảo xem xét, xác nhận lối đi phù hợp hạ tầng kỹ thuật, thoát nạn, phòng cháy chữa cháy và các điều kiện liên quan.
• Khi tách thửa, cả thửa mới hình thành và phần còn lại phải được đối chiếu diện tích, kích thước theo loại đất và khu vực hiện hành, sau khi trừ phần thuộc quy hoạch hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, quy hoạch đường giao thông. Trường hợp dưới diện tích tối thiểu phải xem xét quy định về tách đồng thời hợp với thửa liền kề.

Diện tích tối thiểu phải tra đúng khu vực và loại đất

Điều 4 Quyết định 67/2026/QĐ-UBND chia đất ở thành 5 khu vực với danh sách phường, xã, đặc khu cụ thể và quy định riêng cho các nhóm đất nông nghiệp. Cần dùng địa chỉ hành chính hiện tại của thửa đất để tra cứu, không áp dụng một mức diện tích chung cho toàn TP.HCM hoặc chỉ suy từ tên quận, huyện cũ.

Hồ sơ liên quan dự án, khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500, quyết định thu hồi đất hoặc phân chia theo bản án cần kiểm tra phạm vi áp dụng và ngoại lệ tại Điều 1 của Quyết định 67. Không thể kết luận hồ sơ chắc chắn bị từ chối chỉ từ cách gọi “quy hoạch treo”.

Lưu ý khi hợp thửa hoặc chuyển mục đích một phần

Theo khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15, hợp thửa không bắt buộc các thửa phải có cùng mục đích sử dụng, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc cùng thời hạn sử dụng. Chuyển mục đích một phần thửa đất cũng không bắt buộc phải tách thửa. Những quy định này không thay thế việc kiểm tra các điều kiện còn lại, hiện trạng và hồ sơ của từng trường hợp.

Nguồn đối chiếu: Điều 220 Luật Đất đai, bản hợp nhất 44/VBHN-VPQH; hướng dẫn của Bộ Nông nghiệp và Môi trường về Nghị quyết 254/2025/QH15; Quyết định 67/2026/QĐ-UBND trên Công báo TP.HCM.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi tách thửa – hợp thửa

Hồ sơ tại TP.HCM: Theo mục 19 trong danh mục thủ tục hành chính được Thành phố công bố kèm Quyết định 5548/QĐ-UBND ngày 26/08/2026, người sử dụng đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ:

• Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 21 ban hành kèm Quyết định 44/2026/QĐ-UBND.
• Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 22 ban hành kèm Quyết định 44/2026/QĐ-UBND, do Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố, Chi nhánh hoặc đơn vị có giấy phép hoạt động đo đạc, thành lập bản đồ địa chính thực hiện (nếu có).
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp. Có ngoại lệ đối với việc phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực mà không thu hồi được Giấy chứng nhận.
• Văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa, hợp thửa (nếu có).
• Văn bản cam kết của người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng (nếu có).
• Văn bản về việc đại diện theo pháp luật dân sự nếu thực hiện thủ tục thông qua người đại diện.

Nếu hồ sơ đủ điều kiện nhưng chưa có bản vẽ, Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố hoặc Chi nhánh thực hiện lập bản vẽ theo trình tự được công bố. Trường hợp có chuyển nhượng, thừa kế hoặc thay đổi người sử dụng đất cần đối chiếu thêm giấy tờ của giao dịch cụ thể.

Xem thủ tục TP.HCM, thành phần hồ sơ và Mẫu 21, Mẫu 22. Nội dung được đối chiếu ngày 14/10/2026; cần kiểm tra phiên bản thủ tục tại thời điểm nộp hồ sơ.

Nhà đất Bách Khoa sẽ đồng hành cùng Quý khách trong suốt quá trình tách thửa hoặc hợp thửa đất, từ tư vấn thủ tục đến chuẩn bị hồ sơ đầy đủ, nhanh chóng và đúng quy định.

Quy trình thủ tục tách thửa – hợp thửa đất

Tại TP.HCM, người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công các cấp hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn Thành phố. Việc tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra điều kiện và giải quyết được thực hiện theo thủ tục hành chính hiện hành.

1. Chuẩn bị và nộp hồ sơ

Đối chiếu thành phần hồ sơ ở trên. Có thể nộp trực tiếp tại Trung tâm Phục vụ hành chính công các cấp hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến trên Cổng dịch vụ công Quốc gia.

2. Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận kiểm tra thành phần hồ sơ và cấp Giấy tiếp nhận hồ sơ, hẹn trả kết quả. Nếu thiếu thành phần, người nộp nhận Phiếu yêu cầu bổ sung, hoàn thiện hồ sơ. Hồ sơ nhận tại Trung tâm Phục vụ hành chính công được chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố hoặc Chi nhánh.

3. Kiểm tra điều kiện, bản vẽ và thông tin thửa đất

Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố hoặc Chi nhánh đối chiếu điều kiện pháp luật và quy định của TP.HCM, kiểm tra thông tin người sử dụng đất, ranh giới, diện tích và loại đất. Nếu không đủ điều kiện, cơ quan trả hồ sơ và thông báo rõ lý do trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ. Nếu đủ điều kiện, bản vẽ đã có được sử dụng trong quy trình; trường hợp chưa có bản vẽ thì cơ quan đăng ký thực hiện lập bản vẽ theo quy định.

4. Giải quyết và trả kết quả

Cơ quan đăng ký thực hiện các bước đăng ký, cập nhật hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận theo trường hợp cụ thể. Thẩm quyền quyết định thuộc Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đối với các nhóm tổ chức được liệt kê trong thủ tục; Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai giải quyết đối với cá nhân, cộng đồng dân cư và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Người nộp theo dõi Giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu có theo thông báo.

5. Thời hạn giải quyết hành chính

Theo mục 19 của thủ tục TP.HCM được công bố kèm Quyết định 5548/QĐ-UBND ngày 26/08/2026, thời hạn là không quá 12 ngày làm việc từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Đối với xã đảo, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời gian được tăng thêm 10 ngày làm việc.

Thời hạn trên không tính các khoảng thời gian được loại trừ tại khoản 10 Phần II, Phần A, Phụ lục IV Quyết định 44/2026/QĐ-UBND. Đây là thời hạn xử lý hành chính, không đồng nhất với tổng thời gian chuẩn bị, đo vẽ và thực hiện dịch vụ. Cần theo dõi hồ sơ thực tế và phiếu hẹn, không hiểu đây là cam kết mọi hồ sơ đều hoàn tất trong 12 ngày.

Nguồn: Thủ tục tách thửa đất, hợp thửa đất tại TP.HCM, mục 19.

Khó khăn thường gặp khi tự làm thủ tục

Tách thửa và hợp thửa đất là thủ tục pháp lý quan trọng, nhưng trên thực tế, không ít người dân gặp khó khăn khi tự tiến hành. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc thiếu kinh nghiệm, chưa nắm rõ quy định pháp luật hoặc chưa chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.

Hồ sơ cần bổ sung: Dùng mẫu cũ hoặc thiếu giấy tờ phù hợp với trường hợp cụ thể có thể khiến hồ sơ phải hoàn thiện thêm. Người nộp nên đối chiếu Mẫu 21, Mẫu 22, Giấy chứng nhận và các giấy tờ phát sinh với danh mục thủ tục hiện hành; nếu nhận Phiếu yêu cầu bổ sung, cần kiểm tra đúng nội dung được yêu cầu.

Không nắm rõ quy định diện tích tối thiểu tách thửa: Mỗi tỉnh, thành phố đều có quy định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa. Nếu người dân không tra cứu trước, có thể nộp hồ sơ tách thửa với diện tích nhỏ hơn quy định và bị từ chối. Đây là nguyên nhân thường gặp nhất khiến hồ sơ bị đình lại.

Dễ nhầm thời hạn hành chính với tổng thời gian thực hiện: Thời gian chuẩn bị tài liệu, đo vẽ, bổ sung hồ sơ và các khoảng thời gian được pháp luật loại trừ có thể làm ngày nhận kết quả khác với cách đếm thông thường. Người nộp cần theo dõi phiếu hẹn và phản hồi của cơ quan giải quyết theo từng hồ sơ.

Không cập nhật kịp các quy định mới của địa phương: Luật Đất đai và các nghị định, thông tư hướng dẫn thường xuyên được sửa đổi, bổ sung. Ngoài ra, UBND cấp tỉnh/thành phố cũng ban hành quyết định riêng về diện tích tối thiểu tách thửa. Nếu không nắm bắt kịp, người dân dễ áp dụng quy định cũ và bị từ chối hồ sơ.

Dịch vụ tách thửa – hợp thửa của Bách Khoa tại Thủ Đức

Tại Bách Khoa, chúng tôi cung cấp dịch vụ tách thửa và hợp thửa đất với cam kết minh bạch, uy tín và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Mọi hồ sơ, thủ tục đều được triển khai rõ ràng, có hợp đồng dịch vụ cụ thể để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Nhờ vậy, khách hàng có thể yên tâm về quá trình xử lý, tránh tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Chi phí dịch vụ tại Bách Khoa được xây dựng theo nguyên tắc cạnh tranh và trọn gói, tức là khách hàng sẽ được báo giá rõ ràng ngay từ đầu, không phát sinh ngoài hợp đồng. Trước khi ký kết, chúng tôi còn hỗ trợ tư vấn miễn phí để khách hàng hiểu rõ điều kiện, quy trình và các khoản phí bắt buộc của Nhà nước, từ đó có sự chuẩn bị tốt nhất.

Phạm vi dịch vụ của Bách Khoa rất linh hoạt: từ hỗ trợ khách hàng tại địa phương như Thủ Đức, TP.HCM cho đến tư vấn và triển khai hồ sơ trên toàn quốc. Đội ngũ chuyên viên am hiểu quy định từng địa phương sẽ giúp khách hàng xử lý thủ tục nhanh gọn, đúng pháp lý và tiết kiệm thời gian.