Danh sách những công trình được miễn giấy phép xây dựng mới nhất

Không phải mọi công trình đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Theo quy định của Luật Xây dựng hiện hành, có một số trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân, doanh nghiệp khi xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa công trình. Việc nắm rõ danh mục này giúp tránh vi phạm, tiết kiệm thời gian và chi phí làm hồ sơ. Bài viết dưới đây tổng hợp chi tiết những trường hợp được miễn xin giấy phép xây dựng mới nhất, kèm ví dụ minh họa dễ hiểu.

 Giấy phép xây dựng là gì và khi nào cần xin phép?

Khái niệm: Giấy phép xây dựng là một loại văn bản pháp lý do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép tổ chức, cá nhân được thực hiện hoạt động xây dựng công trình hoặc nhà ở theo đúng quy hoạch, thiết kế và quy mô đã được phê duyệt. Đây là căn cứ quan trọng chứng minh công trình được thực hiện hợp pháp và đảm bảo tuân thủ quy định về an toàn, kỹ thuật và môi trường. Nói cách khác, giấy phép xây dựng giống như “tấm vé hợp pháp” để bạn được khởi công công trình — mọi hoạt động xây dựng không có giấy phép (trong trường hợp bắt buộc) đều bị xem là xây dựng trái phép, có thể bị xử phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ.
Mục đích: Việc xin và được cấp giấy phép không chỉ là thủ tục hành chính, mà còn mang nhiều ý nghĩa quan trọng đối với cả người dân và cơ quan quản lý

• Quản lý quy hoạch đô thị – nông thôn: giúp Nhà nước kiểm soát kiến trúc, mật độ xây dựng, chiều cao công trình… đảm bảo cảnh quan đô thị hài hòa, đồng bộ.
• Bảo đảm an toàn kỹ thuật và phòng cháy chữa cháy: các bản vẽ, thiết kế kết cấu, điện nước, hệ thống PCCC đều phải đạt tiêu chuẩn trước khi được cấp phép.
• Bảo vệ môi trường và công trình lân cận: hạn chế tình trạng lún nứt, tiếng ồn, ô nhiễm trong quá trình thi công.
• Ngăn ngừa tình trạng xây dựng trái phép hoặc sai phép: nếu xây không phép hoặc sai thiết kế, chủ đầu tư có thể bị đình chỉ thi công, phạt tiền, thậm chí buộc tháo dỡ toàn bộ phần vi phạm.

Khi nào bắt buộc phải xin phép:

• Xây dựng mới công trình hoặc nhà ở riêng lẻ trong khu vực đô thị. Đây là nhóm phổ biến nhất, bao gồm cả nhà ở liền kề, biệt thự và nhà phố.
• Cải tạo, sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc ảnh hưởng đến an toàn công trình. Ví dụ: nâng tầng, mở rộng diện tích sàn, thay đổi tường chịu lực hoặc kết cấu mái.
• Xây dựng công trình trong khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa, hoặc khu vực có yêu cầu quản lý kiến trúc đặc biệt. Những khu này cần xin ý kiến thẩm định của Sở Văn hóa – Thể thao và cơ quan quy hoạch trước khi cấp phép.

 Những trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định mới nhất

Theo Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020) và các quy định cập nhật trong Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, không phải tất cả các công trình đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Những trường hợp dưới đây được miễn giấy phép, tuy nhiên vẫn cần đảm bảo quy hoạch, tiêu chuẩn kỹ thuật và nghĩa vụ thông báo với chính quyền địa phương trước khi khởi công.

1. Công trình bí mật nhà nước, công trình khẩn cấp

Đây là nhóm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh hoặc ứng cứu khẩn cấp — có tính đặc thù cao, đòi hỏi triển khai nhanh và bảo mật tuyệt đối. Bao gồm:

• Công trình phục vụ quân sự, hầm trú ẩn, trạm radar, trụ sở chỉ huy cứu hộ – cứu nạn.
• Các hạng mục phục vụ phòng chống thiên tai, bão lũ, sạt lở, cứu trợ khẩn cấp.

Ví dụ: xây hầm trú ẩn quân sự, đê bao khẩn cấp hay trạm ứng cứu bão tại ven biển đều được miễn xin giấy phép. Tuy nhiên, sau khi hoàn thành, chủ đầu tư vẫn phải báo cáo cho cơ quan quản lý chuyên ngành để lưu hồ sơ kỹ thuật và phục vụ công tác nghiệm thu sau này.

2. Công trình sử dụng vốn đầu tư công cấp cao

Những công trình được Thủ tướng Chính phủ, Bộ, cơ quan trung ương, UBND tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương quyết định đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước thường đã được thẩm định thiết kế kỹ thuật và phê duyệt dự án đầu tư.

Do vậy, chúng không cần xin giấy phép xây dựng nữa vì toàn bộ quy trình pháp lý đã được thực hiện ở cấp cao hơn.

Ví dụ:

• Dự án xây mới bệnh viện tuyến Trung ương, trường đại học quốc gia, cao tốc Bắc – Nam, nhà máy nước cấp vùng.

Lưu ý: Chủ đầu tư vẫn phải gửi hồ sơ thiết kế kỹ thuật, bản vẽ và thông báo khởi công cho cơ quan quản lý trật tự xây dựng địa phương (thường là Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện) để giám sát thi công theo quy hoạch địa bàn.

3. Công trình tạm (Điều 131 Luật Xây dựng 2014)

Công trình tạm được hiểu là công trình có thời hạn sử dụng ngắn (thường không quá 12 tháng), phục vụ cho công trình chính hoặc mục đích tạm thời, như kho chứa vật liệu, lán trại công nhân, nhà bảo vệ công trường.

Các công trình này được miễn xin giấy phép xây dựng, vì chỉ mang tính hỗ trợ, không có kết cấu vĩnh viễn.

Lưu ý pháp lý:

• Khi công trình chính hoàn thành hoặc hết thời hạn được phê duyệt, chủ đầu tư phải tự tháo dỡ công trình tạm.
• Nếu không tháo dỡ đúng thời hạn, chính quyền địa phương có quyền cưỡng chế và yêu cầu chủ đầu tư chịu chi phí phá dỡ.

Ví dụ: Công ty thi công cầu vượt lập lán trại, nhà tạm làm văn phòng công trường trong 6 tháng – sau khi công trình hoàn tất, công trình tạm phải dỡ bỏ.

4. Công trình sửa chữa, cải tạo nhỏ

Những hoạt động sửa chữa, cải tạo chỉ mang tính duy tu, bảo dưỡng và không thay đổi kết cấu, công năng sử dụng hoặc quy hoạch kiến trúc thì được miễn xin phép xây dựng.

Ví dụ điển hình:

• Sơn lại mặt tiền, ốp lát gạch, làm trần thạch cao, thay cửa sổ, cửa chính.
• Cải tạo nội thất, thay vật liệu sàn, ốp tường, gắn đèn âm trần.
• Nhà trong hẻm nhỏ không thuộc tuyến đường có quy hoạch kiến trúc đặc thù.

Lưu ý: Nếu công trình nằm trên tuyến phố có quản lý kiến trúc (như trung tâm thành phố, khu phố cổ), hoặc việc sửa chữa làm thay đổi kết cấu chịu lực, mở rộng diện tích sàn, thì vẫn phải xin phép bình thường.

5. Công trình quảng cáo & hạ tầng viễn thông

Theo Luật Quảng cáo 2012 và Luật Viễn thông 2009, một số loại công trình quảng cáo và thiết bị viễn thông không yêu cầu giấy phép xây dựng, cụ thể:

• Biển quảng cáo nhỏ, gắn trực tiếp trên mặt tiền nhà hoặc trong khuôn viên tư nhân.
• Trụ phát sóng, cột anten, tủ kỹ thuật cáp quang, hộp đấu nối tín hiệu hoặc cáp viễn thông ngầm.

Ví dụ: Cửa hàng treo biển hiệu 1,5m x 3m hoặc lắp tủ cáp quang trên vỉa hè đã được quy hoạch – không cần xin phép xây dựng.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn phải đảm bảo an toàn, không gây cản trở giao thông hoặc ảnh hưởng mỹ quan đô thị.

6. Công trình theo tuyến, vượt ranh giới hành chính

Đây là nhóm công trình có tính chất liên tỉnh, liên vùng hoặc quốc gia, như đường dây điện, tuyến ống dẫn dầu, dẫn khí, đường sắt, quốc lộ, cao tốc, hệ thống cấp thoát nước liên tỉnh. Vì đặc thù của các dự án này là trải dài qua nhiều địa phương, nên pháp luật cho phép chủ đầu tư chỉ cần được phê duyệt tổng thể ở cấp Bộ hoặc Thủ tướng, không cần xin phép từng địa phương.

Ví dụ: Dự án đường ống dẫn khí Nam Côn Sơn – Bà Rịa – Đồng Nai hay đường dây 500kV Bắc Nam đều thuộc nhóm miễn phép.

Lưu ý: Dù được miễn, các đơn vị thi công vẫn phải làm việc với chính quyền địa phương nơi công trình đi qua để bảo đảm an toàn, đền bù, và bảo vệ hạ tầng hiện hữu.

7. Công trình đã được thẩm định thiết kế

Nếu thiết kế công trình đã được cơ quan chuyên môn thẩm định và phê duyệt, đảm bảo tuân thủ tiêu chuẩn kỹ thuật và an toàn, thì không cần xin giấy phép xây dựng riêng biệt.

Ví dụ: Dự án khu công nghiệp, nhà máy điện, đường cao tốc, cầu lớn, bến cảng, trung tâm logistics.

Điều kiện:

• Thiết kế đã được Sở Xây dựng hoặc Bộ Xây dựng thẩm định.
• Hồ sơ thẩm định có xác nhận “Đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng.”

Lưu ý: Chủ đầu tư vẫn phải thông báo khởi công, tổ chức giám sát và nghiệm thu công trình theo quy định của Luật Xây dựng.

8. Nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng trong dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500

Đây là trường hợp rất phổ biến trong các khu đô thị mới. Nếu khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, và thiết kế mẫu nhà đã được cơ quan quản lý quy hoạch – kiến trúc phê duyệt, thì người dân xây dựng theo mẫu sẵn sẽ được miễn giấy phép xây dựng.

Ví dụ: Dự án Lakeview City, Vạn Phúc City, Sala, Mizuki Park – người mua nền xây nhà theo mẫu kiến trúc đã duyệt sẵn (số tầng, màu sơn, kiểu mái…) mà không cần xin phép riêng.

Lưu ý: Chủ đầu tư dự án phải chịu trách nhiệm về quản lý kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật và giám sát thi công của từng hộ dân.

9. Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc miền núi, hải đảo

Theo Điều 89 Luật Xây dựng (sửa đổi 2020), nhà ở riêng lẻ ở khu vực nông thôn được miễn giấy phép nếu đáp ứng 3 điều kiện:

1. Là nhà cấp 4 hoặc công trình dưới 7 tầng.
2. Không nằm trong khu quy hoạch đô thị, khu chức năng hoặc khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa.
3. Xây dựng trên đất ở hợp pháp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ví dụ: Gia đình ở xã vùng sâu huyện Củ Chi, xây nhà cấp 4 trên đất thổ cư – chỉ cần đăng ký khởi công với UBND xã, không phải xin phép.

Lưu ý: Nếu khu vực nông thôn đó đã có quy hoạch đô thị, khu dân cư mới hoặc tuyến đường chính, thì vẫn phải xin phép.

10. Công trình điện gió ngoài khơi

Đây là nhóm công trình năng lượng tái tạo ngoài biển hoặc trên vùng đất có cấp phép sử dụng khu vực biển. Các dự án này đã được phê duyệt thiết kế, cấp phép đầu tư và đánh giá tác động môi trường, nên được miễn giấy phép xây dựng.

Ví dụ: Dự án điện gió Bạc Liêu, điện gió La Gàn, điện mặt trời Phú Quý.

Tuy nhiên, chủ đầu tư vẫn có nghĩa vụ báo cáo thiết kế kỹ thuật, biện pháp an toàn hàng hải và thời điểm khởi công cho Bộ Công Thương và Bộ Tài nguyên & Môi trường.

 Trách nhiệm của chủ đầu tư trong các trường hợp được miễn phép

Việc được miễn giấy phép xây dựng không có nghĩa là chủ đầu tư được toàn quyền xây dựng tùy ý. Trên thực tế, pháp luật vẫn đặt ra những nghĩa vụ cụ thể để đảm bảo công trình được thực hiện đúng quy hoạch, an toàn và không gây ảnh hưởng đến môi trường xung quanh. Các nghĩa vụ này được quy định tại Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và các nghị định hướng dẫn thi hành.

1. Gửi thông báo khởi công đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương

Trước khi tiến hành xây dựng, chủ đầu tư phải gửi văn bản thông báo khởi công đến cơ quan có thẩm quyền quản lý xây dựng tại nơi đặt công trình (thường là UBND cấp xã, phòng Quản lý đô thị hoặc Sở Xây dựng).

Thông báo này giúp cơ quan Nhà nước nắm được thời điểm khởi công, quy mô và vị trí công trình để theo dõi, giám sát trật tự xây dựng, nhất là trong các khu dân cư hoặc khu vực có quy hoạch.

Hồ sơ thông báo khởi công thường gồm:

• Tên công trình, địa điểm xây dựng.
• Thời gian khởi công và dự kiến hoàn thành.
• Họ tên, địa chỉ, số điện thoại của chủ đầu tư.
• Bản sao hồ sơ thiết kế kỹ thuật (nếu có).

2. Cung cấp hồ sơ thiết kế kỹ thuật khi có yêu cầu kiểm tra

Dù không phải xin phép, công trình vẫn phải có hồ sơ thiết kế đầy đủ – đây là căn cứ để cơ quan quản lý kiểm tra tính an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và phù hợp quy hoạch.

Chủ đầu tư có trách nhiệm lưu giữ và cung cấp hồ sơ thiết kế khi cơ quan chuyên môn yêu cầu, bao gồm:

• Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, kết cấu móng, sàn, mái.
• Bản vẽ hệ thống điện, cấp thoát nước, PCCC (đối với công trình công cộng).
• Báo cáo khảo sát địa chất, nếu công trình có quy mô lớn.

3. Tuân thủ đầy đủ quy định về an toàn, phòng cháy chữa cháy và bảo vệ môi trường

Dù được miễn phép, mọi công trình vẫn phải đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật và an toàn chung như:

• Không ảnh hưởng công trình lân cận.
• Không gây sụt lún, nứt tường, hoặc che chắn kém trong quá trình thi công.
• Đảm bảo quy chuẩn phòng cháy chữa cháy (đặc biệt đối với nhà xưởng, cơ sở sản xuất, công trình cao tầng).
• Tuân thủ quy định về xử lý nước thải, tiếng ồn, bụi và vật liệu xây dựng trong quá trình thi công.

Cơ quan quản lý địa phương có quyền kiểm tra đột xuất hoặc định kỳ, và nếu phát hiện vi phạm an toàn, có thể đình chỉ thi công dù công trình thuộc diện miễn phép.

4. Tuân thủ quy hoạch xây dựng, chỉ giới đường đỏ và hành lang an toàn

Một nguyên tắc quan trọng là: “Miễn phép không đồng nghĩa với miễn quy hoạch.” Công trình vẫn phải được xây đúng vị trí, kích thước và chỉ giới đã được phê duyệt.

Chủ đầu tư không được lấn chiếm hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, đường điện, hoặc mốc giới đất công. Nếu vi phạm, cơ quan chức năng có thể xử lý tương tự công trình không phép hoặc sai phép.

5. Chịu trách nhiệm hoàn toàn nếu công trình vi phạm quy hoạch, sai thiết kế

Trường hợp công trình xây sai quy hoạch, sai thiết kế hoặc gây ảnh hưởng an toàn công trình lân cận, chủ đầu tư vẫn bị xử phạt và buộc khắc phục hậu quả như những công trình có phép.

Cụ thể, theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây sai quy hoạch hoặc không đảm bảo an toàn có thể bị:

• Phạt tiền từ 50 – 100 triệu đồng tùy mức độ vi phạm.
• Buộc tháo dỡ phần sai phạm hoặc khôi phục hiện trạng ban đầu.
• Không được công nhận hoàn công hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà nếu xây dựng trái quy định.

6. Thực hiện nghĩa vụ báo cáo và phối hợp kiểm tra

Trong suốt quá trình thi công, chủ đầu tư cần phối hợp với cơ quan quản lý trật tự xây dựng, thanh tra xây dựng hoặc chính quyền địa phương để đảm bảo công trình thi công an toàn, đúng tiến độ và quy hoạch.

Nếu có thay đổi về thiết kế, quy mô hoặc mục đích sử dụng, chủ đầu tư phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan có thẩm quyền.

 Các lưu ý dễ nhầm lẫn khi nghĩ “không cần xin phép”

Trên thực tế, nhiều người dân và cả chủ đầu tư nhỏ lẻ thường hiểu chưa đúng về quy định miễn giấy phép xây dựng, dẫn đến vi phạm hành chính hoặc bị buộc tháo dỡ công trình. Dưới đây là ba hiểu lầm phổ biến nhất cần tránh để không “vướng” pháp lý khi xây nhà hay cải tạo công trình.

Hiểu sai 1: “Nhà cấp 4 ở đâu cũng được miễn xin phép”

• Đây là một trong những hiểu lầm phổ biến nhất. Nhiều người cho rằng chỉ cần xây nhà cấp 4, tức là nhà một tầng, là đương nhiên được miễn giấy phép. Tuy nhiên, theo quy định, nhà cấp 4 chỉ được miễn phép khi nằm ở khu vực nông thôn, miền núi hoặc hải đảo, đồng thời khu vực đó không có quy hoạch đô thị hoặc khu chức năng đặc biệt. Nếu cùng là nhà cấp 4 nhưng xây trong phường nội thành, khu đô thị mới hoặc ven quốc lộ, chủ đầu tư vẫn phải xin phép xây dựng.
• Ví dụ: Một hộ dân ở xã Bình Mỹ (huyện Củ Chi) có thể xây nhà cấp 4 mà không cần xin phép, vì khu vực này chưa có quy hoạch đô thị. Nhưng nếu xây nhà tương tự tại quận Bình Tân hay thành phố Thủ Đức, thì bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng do thuộc khu vực đô thị hóa.

Hiểu sai 2: “Sửa nhà là không cần xin phép”

• Không ít người nghĩ rằng việc “sửa nhà” chỉ là thay đổi nhỏ nên không phải làm thủ tục. Trên thực tế, pháp luật chỉ miễn giấy phép cho những hoạt động sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi kết cấu chịu lực, công năng sử dụng hoặc hình thức bên ngoài công trình.
• Nếu chủ nhà đục tường, nâng sàn, thay mái, mở rộng tầng hoặc thay đổi mặt tiền, thì đây được xem là cải tạo kết cấu, bắt buộc phải xin phép. Ngược lại, những việc sơn tường, lát nền, thay cửa, làm trần thạch cao hoặc sơn lại mặt tiền trong hẻm nhỏ thì được miễn.
• Ví dụ: Gia chủ thay mái tôn bằng mái bê tông hoặc mở thêm ban công ra phía đường chính — dù là “sửa” nhưng vẫn phải xin giấy phép, vì đã làm thay đổi hình dáng công trình và kết cấu chịu lực.

Hiểu sai 3: “Nhà trong dự án đã có quy hoạch thì không cần làm gì nữa”

• Một số người mua đất trong khu dân cư hoặc khu đô thị mới tưởng rằng do dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 thì mình được tự do xây dựng mà không cần tuân theo quy chuẩn nào. Tuy nhiên, quy định nêu rõ: nhà trong dự án được miễn giấy phép chỉ khi chủ đầu tư đã có thiết kế mẫu và người dân xây đúng theo mẫu đó.
• Điều này có nghĩa là bạn vẫn phải tuân thủ đúng số tầng, màu sơn, kiểu mái và bố cục mặt tiền mà dự án đã được phê duyệt. Nếu tự ý thay đổi, cơ quan quản lý đô thị có quyền yêu cầu ngừng thi công hoặc buộc khôi phục lại thiết kế ban đầu.
• Ví dụ: Trong khu đô thị Vạn Phúc (TP. Thủ Đức), người mua được phép xây theo mẫu nhà phố 5 tầng do chủ đầu tư ban hành. Nếu tự ý xây thêm tầng lửng hoặc đổi mặt tiền thành phong cách khác, công trình sẽ bị coi là xây sai mẫu thiết kế, dù thuộc khu được miễn giấy phép.

 Mức phạt khi xây dựng không có giấy phép (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư chủ quan cho rằng “nhà nhỏ, sửa chút xíu” thì không cần xin phép, dẫn đến vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng. Theo quy định tại Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi xây dựng không phép, sai phép, hoặc vi phạm chỉ giới xây dựng đều bị xử lý nghiêm, tùy theo mức độ và giai đoạn thi công.

Kết luận

Trong bối cảnh các quy định pháp luật về xây dựng và đất đai ngày càng chặt chẽ, việc hiểu rõ các trường hợp được miễn, phải xin phép và trách nhiệm của chủ đầu tư là điều vô cùng quan trọng. Một sai sót nhỏ trong việc xác định phạm vi hoặc thủ tục có thể dẫn đến hậu quả lớn như bị đình chỉ thi công, xử phạt hành chính, thậm chí buộc tháo dỡ công trình. Vì vậy, người dân và doanh nghiệp nên tìm hiểu kỹ các quy định hiện hành, đồng thời tham khảo ý kiến của các đơn vị tư vấn chuyên môn trước khi tiến hành xây dựng.

Trong lĩnh vực này, BÁCH KHOA tự hào là đơn vị hàng đầu tại Thành phố Hồ Chí Minh chuyên cung cấp dịch vụ đo đạc, tư vấn pháp lý nhà đất, xin phép xây dựng và thi công trọn gói. Với đội ngũ kỹ sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm, BÁCH KHOA cam kết mang đến giải pháp chính xác, minh bạch, đúng quy định và tiết kiệm chi phí cho khách hàng. Nếu bạn đang có nhu cầu xây nhà, xin phép xây dựng, hợp thức hóa nhà đất hoặc xử lý tranh chấp ranh giới, hãy để BÁCH KHOA đồng hành — giúp bạn yên tâm xây dựng, vững bước tương lai.