TÁCH THỬA HỢP THỬA

Dịch vụ tách thửa hợp thửa là giải pháp pháp lý hỗ trợ người sử dụng đất khi muốn chia nhỏ một thửa đất thành nhiều phần (tách thửa) hoặc gộp nhiều thửa liền kề thành một (hợp thửa). Đây là thủ tục quan trọng để phục vụ nhu cầu chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho hoặc tối ưu mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, quá trình này thường phức tạp, đòi hỏi am hiểu pháp luật đất đai và quy định từng địa phương. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn nắm rõ quy trình, hồ sơ, chi phí cũng như lợi ích khi sử dụng dịch vụ tách thửa hợp thửa trọn gói.

Tách thửa, hợp thửa là gì?

Tách thửa đất

• Khái niệm: Tách thửa là việc chia một thửa đất lớn thành nhiều thửa nhỏ hơn. Sau khi tách, mỗi thửa đất mới được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng) riêng.
• Ý nghĩa & ứng dụng thực tế:
  • Mua bán, chuyển nhượng: Chủ đất muốn bán từng phần nhỏ thay vì toàn bộ thửa lớn.
  • Chia tài sản: Trong gia đình, cha mẹ tách đất để chia cho con cái, hoặc phân chia tài sản khi ly hôn.
  • Thừa kế: Người thừa kế có thể nhận phần đất cụ thể đã được tách rõ ràng.
• Ví dụ minh họa: Một thửa đất 600 m² có thể được tách thành ba thửa 200 m², mỗi thửa đứng tên một người khác nhau để tiện mua bán hoặc chia thừa kế.

Hợp thửa đất

• Khái niệm: Hợp thửa là thủ tục gộp hai hoặc nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất duy nhất. Sau khi hợp, người sử dụng sẽ được cấp một Giấy chứng nhận chung cho toàn bộ diện tích.
• Ý nghĩa & ứng dụng thực tế:
  • Thuận tiện quản lý: Thay vì sở hữu nhiều sổ nhỏ lẻ, việc hợp thửa giúp dễ quản lý hơn.
  • Phát triển dự án: Chủ đầu tư cần hợp nhiều thửa đất liền kề để đủ diện tích xin giấy phép xây dựng dự án nhà ở, khu dân cư, nhà máy.
  • Tăng tính pháp lý: Hợp thửa giúp hợp thức hóa đất manh mún, dễ xin giấy phép xây dựng hoặc thế chấp ngân hàng.
• Ví dụ minh họa: Ba thửa đất liền kề diện tích 70 m², 80 m² và 100 m² có thể hợp thành một thửa duy nhất 250 m² để xin giấy phép xây dựng nhà ở hoặc biệt thự

Điều kiện để được tách thửa, hợp thửa

Để thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất, người sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện theo Luật Đất đai 2013, các nghị định hướng dẫn và các quyết định của UBND cấp tỉnh. Đây là căn cứ quan trọng để đảm bảo việc thay đổi diện tích thửa đất được pháp luật công nhận và tránh rủi ro khi giao dịch.

Điều kiện để tách thửa

1. Có Giấy chứng nhận hợp pháp
   • Thửa đất dự định tách phải có sổ đỏ/sổ hồng đứng tên người sử dụng hợp pháp.
   • Trường hợp đất chưa được cấp Giấy chứng nhận hoặc đang trong quá trình cấp thì không thể làm thủ tục tách thửa.
2. Đảm bảo diện tích tối thiểu
   • Sau khi tách, mỗi thửa đất mới phải có diện tích ≥ diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định cho từng loại đất (đất ở, đất nông nghiệp).
   • Diện tích tối thiểu này thường dao động từ 30 m² đến 60 m² đối với đất ở đô thị, và có thể lớn hơn ở khu vực nông thôn.
3. Không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc quy hoạch treo
   • Thửa đất không được nằm trong diện tranh chấp, kê biên để thi hành án hoặc nằm trong khu vực đã có thông báo thu hồi đất.
   • Nếu nằm trong quy hoạch “treo”, việc tách thửa sẽ bị từ chối cho đến khi có điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch.

Điều kiện để hợp thửa

1. Các thửa đất phải liền kề nhau
   • Chỉ những thửa đất có vị trí sát cạnh, chung ranh giới mới được phép hợp lại thành một thửa duy nhất.
2. Có cùng mục đích và thời hạn sử dụng
   • Ví dụ: Đất ở hợp với đất ở, đất nông nghiệp hợp với đất nông nghiệp.
   • Trường hợp mục đích khác nhau (đất ở + đất trồng cây lâu năm) thì cần phải xin chuyển đổi mục đích trước khi hợp.
   • Thời hạn sử dụng đất cũng phải đồng nhất (ví dụ: cùng lâu dài hoặc cùng 50 năm).
3. Không vi phạm quy hoạch
   • Việc hợp thửa phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương.
   • Nếu hợp thửa để thực hiện dự án, chủ đầu tư cần có quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý.

Hồ sơ cần chuẩn bị khi tách thửa – hợp thửa

1. Đơn xin tách thửa hoặc hợp thửa

• Đơn được lập theo mẫu quy định của Bộ Tài nguyên & Môi trường (hiện nay sử dụng mẫu ban hành kèm Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, đã được sửa đổi bổ sung).
• Trong đơn cần ghi rõ: thông tin người sử dụng đất, vị trí thửa đất, lý do tách/hợp, diện tích dự kiến sau khi thay đổi.

2. Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

• Đây là căn cứ pháp lý quan trọng nhất chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của người làm thủ tục.
• Trường hợp thửa đất đã thế chấp tại ngân hàng thì cần có văn bản giải chấp hoặc xác nhận của ngân hàng cho phép thực hiện thủ tục.

3. Bản vẽ trích đo thửa đất

• Được lập bởi đơn vị đo đạc được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
• Bản vẽ thể hiện rõ diện tích, kích thước, ranh giới và vị trí các thửa đất trước và sau khi tách/hợp.
• Đây là tài liệu bắt buộc để Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ chỉnh lý hồ sơ địa chính.

4. Giấy tờ nhân thân của chủ sử dụng đất

• CMND/CCCD và sổ hộ khẩu (bản sao có chứng thực hoặc bản photo kèm bản gốc đối chiếu).
• Trường hợp là tổ chức thì cần giấy phép đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập hoặc văn bản tương đương.

5. Các giấy tờ liên quan khác (nếu có)

• Hợp đồng ủy quyền: nếu người làm thủ tục không trực tiếp đứng tên.
• Giấy tờ thừa kế, phân chia tài sản: trong trường hợp đất là di sản thừa kế hoặc tài sản chung cần phân chia.
• Văn bản thỏa thuận ranh giới: trong một số địa phương, khi tách/hợp thửa sát ranh đất hàng xóm, cần có biên bản xác nhận không tranh chấp.

Quy trình thủ tục tách thửa – hợp thửa đất

Thủ tục tách thửa và hợp thửa đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (hoặc bộ phận một cửa của UBND cấp huyện). Đây là quy trình bắt buộc để điều chỉnh lại diện tích và hình dạng thửa đất, giúp người sử dụng đất có được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) mới phù hợp với thực tế.

1. Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai/UBND cấp huyện.
2. Cơ quan tiếp nhận kiểm tra điều kiện, đo đạc, xác định ranh giới.
3. Cập nhật biến động đất đai vào hồ sơ địa chính.
4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thửa sau khi tách/hợp.
5. Trả kết quả cho người dân.

Thời gian thực hiện: 15–30 ngày làm việc (tùy địa phương).

Chi phí tách thửa – hợp thửa

1. Nộp hồ sơ

Người dân hoặc tổ chức chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định, bao gồm: đơn xin tách/hợp thửa, sổ đỏ bản gốc, bản vẽ trích đo, giấy tờ nhân thân và các văn bản liên quan (nếu có).

• Nơi nộp: Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện hoặc bộ phận tiếp nhận hồ sơ tại UBND cấp huyện.
• Hình thức nộp: Trực tiếp, qua đường bưu điện hoặc nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia (nếu địa phương đã triển khai).

2. Tiếp nhận & kiểm tra điều kiện

Sau khi tiếp nhận, cơ quan đăng ký đất đai sẽ:

• Kiểm tra hồ sơ: Xác định thửa đất có giấy tờ hợp pháp, không thuộc diện tranh chấp, kê biên hoặc nằm trong quy hoạch treo.
• Đánh giá điều kiện: Diện tích sau khi tách có đạt diện tích tối thiểu theo quyết định của UBND tỉnh/thành phố không; các thửa hợp có cùng mục đích và thời hạn sử dụng không.
• Chuyển đo đạc: Nếu hồ sơ hợp lệ, cán bộ địa chính hoặc đơn vị đo đạc sẽ tiến hành trích đo, xác định ranh giới, diện tích thực tế.

3. Đo đạc & xác định ranh giới thửa đất

• Trích đo bản đồ địa chính: Lập bản vẽ thể hiện ranh giới, diện tích các thửa sau khi tách/hợp.
• Xác nhận thực địa: Chủ đất cùng cán bộ đo đạc đối chiếu ranh giới với hiện trạng, tránh sai lệch so với bản vẽ.
• Biên bản xác nhận: Trường hợp có thay đổi ranh đất gần thửa liền kề, cần có sự đồng ý bằng văn bản của các bên liên quan.

4. Cập nhật hồ sơ địa chính

Sau khi đo đạc, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ:

• Chỉnh lý biến động trên hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.
• Thửa đất cũ được ghi nhận là đã tách/hợp, thay thế bằng các thửa đất mới.

5. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới

• Với tách thửa: Mỗi thửa đất mới sẽ được cấp một GCNQSDĐ riêng.
• Với hợp thửa: Các sổ đỏ cũ bị thu hồi, thay bằng một GCNQSDĐ duy nhất cho toàn bộ diện tích hợp lại.
• Cơ quan đăng ký đất đai in và ký GCNQSDĐ, chuyển cho UBND cấp huyện/tỉnh (tùy phân cấp) ký xác nhận trước khi trao cho người dân.

6. Trả kết quả cho người dân

• Người dân nhận kết quả tại nơi đã nộp hồ sơ (bộ phận một cửa hoặc VPĐKĐĐ).
• Khi nhận, cần nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định: lệ phí cấp sổ mới, phí đo đạc, phí thẩm định (nếu có).

7. Thời gian thực hiện

• Theo luật: 15 – 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
• Ở vùng sâu, vùng xa, hải đảo hoặc hồ sơ phức tạp: có thể kéo dài thêm nhưng không quá 40 ngày.

Khó khăn thường gặp khi tự làm thủ tục

Tách thửa và hợp thửa đất là thủ tục pháp lý quan trọng, nhưng trên thực tế, không ít người dân gặp khó khăn khi tự tiến hành. Nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc thiếu kinh nghiệm, chưa nắm rõ quy định pháp luật hoặc chưa chuẩn bị đầy đủ hồ sơ.

Hồ sơ bị trả lại do thiếu giấy tờ: Một trong những rắc rối phổ biến là hồ sơ không hợp lệ, dẫn đến bị trả lại nhiều lần. Người dân thường thiếu bản vẽ trích đo thửa đất, giấy tờ nhân thân có chứng thực hoặc các văn bản bổ sung như giấy phân chia tài sản, giấy thừa kế, hợp đồng ủy quyền. Điều này khiến thủ tục bị gián đoạn và kéo dài thời gian xử lý.

Không nắm rõ quy định diện tích tối thiểu tách thửa: Mỗi tỉnh, thành phố đều có quy định riêng về diện tích tối thiểu để tách thửa. Nếu người dân không tra cứu trước, có thể nộp hồ sơ tách thửa với diện tích nhỏ hơn quy định và bị từ chối. Đây là nguyên nhân thường gặp nhất khiến hồ sơ bị đình lại.

Thời gian xử lý kéo dài do thủ tục rườm rà: Dù luật quy định thời gian xử lý từ 15 – 30 ngày làm việc, nhưng thực tế có thể lâu hơn do hồ sơ cần bổ sung, phải đo đạc lại hoặc cơ quan quản lý đang quá tải. Người dân nếu không theo dõi sát sao, dễ bị kéo dài từ vài tháng đến cả năm.

Không cập nhật kịp các quy định mới của địa phương: Luật Đất đai và các nghị định, thông tư hướng dẫn thường xuyên được sửa đổi, bổ sung. Ngoài ra, UBND cấp tỉnh/thành phố cũng ban hành quyết định riêng về diện tích tối thiểu tách thửa. Nếu không nắm bắt kịp, người dân dễ áp dụng quy định cũ và bị từ chối hồ sơ.

Dịch vụ tách thửa – hợp thửa của Bách Khoa

Tại Bách Khoa, chúng tôi cung cấp dịch vụ tách thửa và hợp thửa đất với cam kết minh bạch, uy tín và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Mọi hồ sơ, thủ tục đều được triển khai rõ ràng, có hợp đồng dịch vụ cụ thể để bảo vệ quyền lợi của khách hàng. Nhờ vậy, khách hàng có thể yên tâm về quá trình xử lý, tránh tình trạng hồ sơ bị trả lại hoặc kéo dài thời gian giải quyết.

Chi phí dịch vụ tại Bách Khoa được xây dựng theo nguyên tắc cạnh tranh và trọn gói, tức là khách hàng sẽ được báo giá rõ ràng ngay từ đầu, không phát sinh ngoài hợp đồng. Trước khi ký kết, chúng tôi còn hỗ trợ tư vấn miễn phí để khách hàng hiểu rõ điều kiện, quy trình và các khoản phí bắt buộc của Nhà nước, từ đó có sự chuẩn bị tốt nhất.

Phạm vi dịch vụ của Bách Khoa rất linh hoạt: từ hỗ trợ khách hàng tại địa phương như Hà Nội, TP.HCM cho đến tư vấn và triển khai hồ sơ trên toàn quốc. Đội ngũ chuyên viên am hiểu quy định từng địa phương sẽ giúp khách hàng xử lý thủ tục nhanh gọn, đúng pháp lý và tiết kiệm thời gian.