Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư theo quy định

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư là vấn đề được nhiều người quan tâm khi có nhu cầu chia đất cho con cái, chuyển nhượng một phần thửa đất hoặc thực hiện các giao dịch nhà đất liên quan. Tuy nhiên, không giống như nhiều người vẫn nghĩ, pháp luật không quy định một mức diện tích tách thửa chung áp dụng trên toàn quốc. Trên thực tế, diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư được quy định cụ thể bởi Ủy ban nhân dân từng tỉnh, thành phố và còn phụ thuộc vào vị trí thửa đất, khu vực đô thị hay nông thôn cũng như điều kiện hạ tầng đi kèm. Việc nắm rõ quy định này sẽ giúp người sử dụng đất tránh bị từ chối hồ sơ, tiết kiệm thời gian và hạn chế rủi ro pháp lý khi thực hiện thủ tục tách thửa.

Khi nào được tách thửa đất ở?

Tách thửa đất thổ cư là việc chia một thửa đất ở đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mới, mỗi thửa có ranh giới, diện tích và số thửa riêng biệt trong hồ sơ địa chính. Việc tách thửa thường phát sinh trong các trường hợp phổ biến sau:

• Chia đất cho con hoặc phân chia tài sản trong gia đình;
• Mua bán, chuyển nhượng một phần thửa đất ở;
• Điều chỉnh ranh giới đất, thực hiện hợp thửa – tách thửa để phù hợp với nhu cầu sử dụng hoặc quy hoạch.

Tuy nhiên, không phải mọi thửa đất ở đều có thể tách thửa. Việc tách thửa đất ở chỉ được thực hiện khi thửa đất đáp ứng đầy đủ các điều kiện pháp lý theo quy định của Luật Đất đai và các quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu, kích thước thửa đất và điều kiện hạ tầng. Việc nắm rõ các quy định này giúp người sử dụng đất chủ động trong kế hoạch sử dụng, chuyển nhượng và tránh các rủi ro pháp lý về sau.

Diện tích tối thiểu để tách thửa đất thổ cư là bao nhiêu?

Nguyên tắc xác định diện tích tối thiểu

Cần khẳng định rõ ràng, Luật Đất đai 2024 không đưa ra một con số cứng nhắc (như 30m² hay 50m²) áp dụng cho toàn quốc. Thay vào đó, luật phân cấp quyền hạn này cho địa phương để phù hợp với thực tế quỹ đất.

• Thẩm quyền quy định: Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh (Tỉnh, Thành phố trực thuộc Trung ương) là cơ quan duy nhất có thẩm quyền ban hành quyết định về diện tích tối thiểu để tách thửa tại địa phương đó.
• Sự khác biệt giữa các khu vực: Mức diện tích tối thiểu sẽ có sự phân hóa rõ rệt:

• Đất ở đô thị (Quận, Thị xã, Thị trấn): Thường yêu cầu diện tích nhỏ hơn do quỹ đất hạn hẹp và giá trị cao (Ví dụ: từ 30m² đến 45m²).
• Đất ở nông thôn (Xã): Thường yêu cầu diện tích lớn hơn để đảm bảo không gian sống và hạ tầng kỹ thuật (Ví dụ: từ 60m² đến 100m², thậm chí cao hơn ở các vùng miền núi).

• Các chỉ số phụ đi kèm: Ngoài diện tích (tổng số m²), các địa phương thường quy định thêm:

• Chiều rộng mặt tiền: Phải đạt tối thiểu (ví dụ: ≥ 3m).
• Chiều sâu thửa đất: Phải đạt tối thiểu (ví dụ: ≥ 3m hoặc 5m).

Trường hợp diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

Nếu mảnh đất bạn dự định tách ra không đủ số mét vuông theo quy định của tỉnh, bạn sẽ không thể thực hiện thủ tục tách thửa độc lập (không thể đứng tên một sổ đỏ riêng biệt). Tuy nhiên, pháp luật vẫn mở ra một “cửa hẹp” để giải quyết nhu cầu thực tế:

Phương án Tách thửa kết hợp Hợp thửa:

• Bạn chỉ được phép tách một phần đất nhỏ hơn mức tối thiểu nếu việc tách thửa đó được thực hiện đồng thời với việc hợp thửa phần đất này vào một thửa đất liền kề khác.
• Điều kiện: Sau khi hợp thửa, mảnh đất mới được tạo thành phải có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu quy định. Đây thường là giải pháp khi hàng xóm mua lại một phần nhỏ đất của nhau để mở rộng diện tích.

Diện tích tối thiểu tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM sau sáp nhập

TP.HCM sau sáp nhập và nguyên tắc áp dụng quy định tách thửa

Từ năm 2025, TP.HCM thực hiện mô hình đô thị mở rộng, điều chỉnh mạnh mẽ địa giới hành chính. Tuy nhiên, về mặt quản lý nhà nước, việc sáp nhập tên gọi hành chính không đồng nghĩa với việc thay đổi ngay lập tức các quy chuẩn kỹ thuật về đất đai.

• Nguyên tắc pháp lý cốt lõi: Thẩm quyền ban hành quy định về diện tích tối thiểu vẫn thuộc về UBND TP.HCM. Tuy nhiên, trong giai đoạn chuyển tiếp, để đảm bảo tính ổn định và phù hợp với hạ tầng hiện hữu, thành phố áp dụng nguyên tắc kế thừa.
• Giai đoạn chuyển tiếp: Khi UBND Thành phố chưa ban hành một quyết định mới duy nhất thay thế cho toàn bộ địa bàn mở rộng, các khu vực sẽ tiếp tục áp dụng quy định tách thửa đã ban hành trước đó tương ứng với địa bàn cũ.
• Lưu ý: Đây là điểm mấu chốt mà người dân dễ hiểu sai. Nhiều người cho rằng khi một huyện lên quận hoặc sáp nhập vào vùng lõi, diện tích tối thiểu sẽ mặc nhiên giảm xuống mức “nội thành” ngay lập tức. Điều này hoàn toàn không đúng cho đến khi có văn bản điều chỉnh chính thức.

Cách xác định diện tích tối thiểu tách thửa tại TP.HCM trong giai đoạn chuyển tiếp

Để biết chính xác số mét vuông được phép tách thửa, quý khách không căn cứ vào tên gọi chung “TP.HCM mới”, mà phải căn cứ vào hai yếu tố thực tế:

1. Địa bàn hành chính cụ thể nơi có thửa đất: Xác định mảnh đất đó trước đây thuộc Quận/Huyện nào và hiện trạng hạ tầng hiện tại ra sao.
2. Quyết định tách thửa đang còn hiệu lực: (Ví dụ: Các khu vực vẫn đang áp dụng theo khung của Quyết định 60/2017/QĐ-UBND hoặc các quyết định thay thế gần nhất cho từng khu vực cụ thể).

Thực tế áp dụng chia theo 3 nhóm khu vực:

• Nhóm 1 (Nội thành, đô thị hóa cao): Các quận trung tâm và quận mới sáp nhập có hạ tầng hoàn thiện. Áp dụng quy chuẩn đất ở đô thị với diện tích tối thiểu thường ở mức thấp nhất (Ví dụ: 36m² – 45m² và chiều ngang mặt tiền không dưới 3m).
• Nhóm 2 (Khu vực ven đô, khu chuyển tiếp): Các địa bàn đang trong quá trình đô thị hóa mạnh nhưng hạ tầng chưa đồng bộ. Áp dụng quy định tương ứng địa bàn cũ để tránh gây áp lực lên hệ thống thoát nước và giao thông (Ví dụ: 50m² – 60m²).
• Nhóm 3 (Khu vực có yếu tố nông thôn, bán đô thị): Các huyện ngoại thành cũ dù đã sáp nhập hoặc lên quận nhưng vẫn giữ đặc thù đất vườn, đất ở nông thôn. Diện tích tối thiểu tại đây thường cao hơn (Ví dụ: 80m² – 120m²) nhằm giữ gìn không gian sinh thái.

Những lưu ý quan trọng khi tách thửa đất thổ cư tại TP.HCM sau sáp nhập

Để hồ sơ không bị “treo” hoặc bị trả lại tại văn phòng đăng ký đất đai, quý khách cần đặc biệt lưu ý:

• Tuyệt đối không hiểu nhầm: Không có khái niệm “TP.HCM sáp nhập = một mức diện tích chung”. Sự phân hóa theo khu vực vẫn tồn tại để đảm bảo quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc 1/2000 của từng vùng.
• Điều kiện hạ tầng kỹ thuật: Theo Luật Đất đai 2024, diện tích đủ chỉ là điều kiện cần. Điều kiện đủ là phải có lối đi được kết nối với đường giao thông công cộng, đảm bảo cấp thoát nước và điện lưới.
• Rủi ro vùng giáp ranh: Các thửa đất nằm tại ranh giới giữa hai địa bàn hành chính cũ (nay đã sáp nhập) cần được kiểm tra rất kỹ. Việc áp dụng quy định của “phía bên này ranh giới” hay “phía bên kia ranh giới” có thể làm thay đổi hoàn toàn khả năng tách thửa của hồ sơ.

Trong giai đoạn chuyển tiếp đầy biến động của năm 2026, trước khi thực hiện mua bán hoặc chia tách đất tại TP.HCM, quý khách nên yêu cầu Thông tin quy hoạch bằng văn bản tại UBND Quận/Huyện. Việc tự ý lập bản vẽ đo đạc mà chưa nắm rõ quy định hiện hành tại khu vực sáp nhập rất dễ dẫn đến lãng phí chi phí và thời gian.

Hồ sơ tách thửa đất thổ cư cần chuẩn bị

Thành phần hồ sơ cơ bản

Đây là những giấy tờ bắt buộc phải có đối với mọi trường hợp tách thửa đất ở (thổ cư):

Đơn đề nghị tách thửa đất: Sử dụng theo mẫu mới nhất do Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định (thường là Mẫu số 11/ĐK). Đơn này cần được điền đầy đủ thông tin của chủ sở hữu và lý do tách thửa (tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế…).

Bản vẽ tách thửa (Mảnh trích đo địa chính): Đây là thành phần quan trọng nhất để xác định ranh giới và diện tích các thửa đất mới. Bản vẽ này phải được thực hiện bởi:

• Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận/Huyện.
• Hoặc các đơn vị tư vấn đo đạc có giấy phép hoạt động hợp pháp.
• Lưu ý: Bản vẽ phải thể hiện rõ lối đi chung, hạ tầng kỹ thuật và đáp ứng đúng kích thước tối thiểu của địa phương.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng): * Nộp bản gốc để cơ quan chức năng thực hiện việc chỉnh lý hoặc cấp đổi sổ mới.

• Nên chuẩn bị thêm các bản sao y công chứng để lưu trữ và đối chiếu.

Trường hợp cần bổ sung hồ sơ

Tùy vào tính chất của việc tách thửa, bạn có thể cần cung cấp thêm các nhóm giấy tờ sau:

Văn bản của cơ quan có thẩm quyền: * Quyết định của Tòa án hoặc bản án có hiệu lực pháp luật (nếu tách thửa do tranh chấp hoặc phân chia tài sản thừa kế).

• Văn bản chấp thuận về việc kết nối hạ tầng (đối với các khu vực yêu cầu phải có đường giao thông tự mở).

Hồ sơ kỹ thuật theo yêu cầu địa phương:

• Biên bản xác định ranh giới, mốc giới: Có chữ ký xác nhận của các hộ dân liền kề để đảm bảo không phát sinh khiếu nại sau khi tách.
• Sơ đồ vị trí thửa đất: Trích lục từ bản đồ địa chính của xã/phường để xác định mối tương quan giữa thửa đất và quy hoạch giao thông chung.

Dịch vụ tư vấn & thực hiện tách thửa đất thổ cư tại Nhà Đất Bách Khoa

Mỗi tỉnh, thành (Hà Nội, TP.HCM, Long An, Bình Dương…) đều có Quyết định riêng về diện tích tối thiểu. Chúng tôi thực hiện tra cứu quy hoạch và đối chiếu quy định địa phương ngay lập tức để xác định hồ sơ có khả năng thực hiện hay không, tránh gây lãng phí thời gian và tiền bạc cho khách hàng.

2. Tư vấn phương án cho các trường hợp “khó”

Nhà Đất Bách Khoa đặc biệt có thế mạnh trong việc xử lý các tình huống phức tạp:

• Diện tích sát mức tối thiểu: Tư vấn các biện pháp kỹ thuật khi đo đạc hoặc phương án hợp thửa đồng thời tách thửa để lách qua các rào cản diện tích hẹp.
• Vướng lối đi, quy hoạch: Thiết kế bản vẽ đảm bảo diện tích lối đi theo quy định mới của Luật Đất đai (không để xảy ra tình trạng đất bị vây bọc, không có đường ra).

3. Hỗ trợ trọn gói từ A – Z

Quy trình làm việc tại Nhà Đất Bách Khoa giúp khách hàng hoàn toàn rảnh tay:

• Đo đạc: Sử dụng máy móc chuyên dụng để lập bản vẽ trích đo địa chính chính xác đến từng milimet, có sự xác nhận của các hộ liền kề.
• Lập hồ sơ: Chuẩn bị đầy đủ đơn từ, công chứng giấy tờ và các văn bản giải trình nguồn gốc đất đai.
• Theo dõi thủ tục: Đại diện khách hàng làm việc trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai và Bộ phận một cửa. Chúng tôi cập nhật tiến độ liên tục và xử lý ngay lập tức nếu cơ quan chức năng yêu cầu bổ sung thông tin.