Trong lĩnh vực xây dựng, không phải mọi công trình đều được cấp phép dài hạn. Một số trường hợp đặc biệt chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm thời, cho phép thi công trong thời hạn nhất định theo quy hoạch của địa phương. Vậy giấy phép xây dựng tạm thời là gì, điều kiện để được cấp ra sao, thời hạn bao lâu và khác gì so với giấy phép xây dựng thông thường? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ toàn bộ quy định mới nhất năm 2025, kèm hướng dẫn chi tiết về thủ tục và hồ sơ xin cấp loại giấy phép này.
Khái niệm giấy phép xây dựng tạm thời
Hiện nay, trong hệ thống pháp luật Việt Nam không có khái niệm chính thức “giấy phép xây dựng tạm thời”, mà thay vào đó, Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020) sử dụng thuật ngữ “giấy phép xây dựng có thời hạn” – được quy định cụ thể tại khoản 18 Điều 3.
Theo quy định này, giấy phép xây dựng có thời hạn là văn bản do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp, cho phép tổ chức hoặc cá nhân được xây dựng công trình, nhà ở riêng lẻ trong một khoảng thời gian nhất định, phù hợp với kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng tại khu vực đó. Nói cách khác, đây là loại giấy phép chỉ có giá trị trong một thời hạn cụ thể, và công trình phải tự tháo dỡ khi quy hoạch được triển khai chính thức.
Trên thực tế, giấy phép xây dựng tạm thời thường được hiểu tương đương với giấy phép xây dựng có thời hạn. Loại giấy phép này cho phép người dân xây dựng, cải tạo hoặc sửa chữa tạm thời trên khu đất đã có quy hoạch treo hoặc quy hoạch chờ thực hiện. Mục tiêu là giúp người dân có nơi ở, kinh doanh hoặc sử dụng đất ổn định tạm thời, đồng thời vẫn tuân thủ đúng quy hoạch chung mà Nhà nước đã ban hành.
Việc cấp giấy phép xây dựng tạm thời thể hiện sự linh hoạt trong quản lý đô thị, giúp người dân không bị “treo quyền lợi” khi khu vực quy hoạch chưa triển khai, nhưng vẫn đảm bảo trật tự xây dựng, an toàn công trình và tính minh bạch pháp lý.
Khi nào nhà ở được cấp giấy phép xây dựng tạm thời
1. Khu đất có quy hoạch nhưng chưa bị thu hồi – điều kiện cốt lõi
Nhà ở riêng lẻ chỉ được xem xét cấp giấy phép tạm thời khi nằm trong khu vực đã có quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết được phê duyệt, nhưng chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của địa phương.
Nói cách khác, đất vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người dân, nhưng do khu vực đã được quy hoạch, nên chỉ được xây dựng tạm, không được phép xây kiên cố lâu dài.
- Ví dụ thực tế: Một hộ dân tại Quận 9 (nay là TP. Thủ Đức, TP.HCM) có thửa đất nằm trong quy hoạch mở rộng tuyến đường Lã Xuân Oai. Dù quy hoạch đã công bố, nhưng vì chưa có quyết định thu hồi, hộ dân vẫn được phép xin giấy phép xây dựng có thời hạn 5 năm để dựng nhà cấp 4 tạm. Khi dự án triển khai, công trình phải tự tháo dỡ mà không được bồi thường phần xây dựng.
Điểm đặc biệt của giấy phép này là: chủ đầu tư được quyền khai thác, sử dụng tạm thời trên đất hợp pháp, nhưng phải cam kết tự tháo dỡ khi có thông báo thực hiện quy hoạch.
2. Quy mô công trình, mục đích sử dụng và yêu cầu an toàn kỹ thuật
Để được cấp phép tạm, công trình phải đáp ứng những tiêu chí chặt chẽ sau:
- Về quy mô: UBND cấp tỉnh quy định cụ thể từng khu vực được phép xây dựng tạm. Thông thường, nhà ở chỉ được phép xây 1 tầng, kết cấu khung sắt hoặc gỗ, tường gạch mỏng, mái tôn hoặc mái ngói nhẹ, không đổ bê tông toàn phần. Diện tích xây dựng phải phù hợp với quy mô đất, không lấn chiếm hành lang an toàn hoặc công trình công cộng.
- Về mục đích sử dụng đất: Phải phù hợp với mục đích sử dụng đất trong sổ đỏ. Nếu là đất ở đô thị (ODT), được phép xây nhà ở tạm; nếu là đất sản xuất – kinh doanh (SKC), có thể xin phép xây nhà xưởng, kho tạm. Tuyệt đối không được xây sai mục đích sử dụng đất, vì sẽ bị xử phạt và thu hồi giấy phép.
- Về kỹ thuật và an toàn:
- Đảm bảo an toàn cho công trình liền kề, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường xung quanh.
- Không vi phạm hành lang bảo vệ đê điều, giao thông, năng lượng, di tích lịch sử – văn hóa.
- Có biện pháp đảm bảo phòng cháy chữa cháy (PCCC), thoát nước, và kết cấu chịu lực tối thiểu để đảm bảo an toàn sử dụng.
Những điều kiện này giúp công trình tồn tại hợp pháp trong thời gian quy định, nhưng dễ tháo dỡ khi Nhà nước thực hiện quy hoạch mà không gây ảnh hưởng lớn đến xung quanh.
3. Thời hạn tồn tại và nghĩa vụ của chủ đầu tư
Thời hạn tồn tại của công trình tạm được xác định theo kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Thông thường, thời hạn này dao động từ 3 đến 5 năm, và được ghi rõ trong giấy phép xây dựng.
Trong thời gian sử dụng:
- Chủ đầu tư được phép sinh sống hoặc sử dụng tạm công trình như nhà ở, kho, hoặc văn phòng nhỏ.
- Không được chuyển nhượng giấy phép tạm cho người khác.
- Không được cơi nới, nâng tầng hoặc thay đổi kết cấu mà không xin phép lại.
- Khi có thông báo thu hồi đất hoặc triển khai quy hoạch, chủ đầu tư phải tự tháo dỡ toàn bộ công trình, không được yêu cầu bồi thường phần xây dựng tạm.
Thời hạn sử dụng của giấy phép xây dựng tạm thời
Giấy phép xây dựng tạm thời (hay giấy phép có thời hạn) chỉ cho phép công trình tồn tại và sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định, tùy thuộc vào tiến độ triển khai quy hoạch của địa phương. Đây là điểm khác biệt căn bản giữa giấy phép tạm và giấy phép xây dựng thông thường, bởi công trình được cấp phép tạm không được xem là công trình lâu dài mà chỉ có giá trị sử dụng đến khi quy hoạch được thực hiện.
1. Thời hạn hiệu lực của giấy phép
Theo khoản 10 Điều 90 Luật Xây dựng 2014 (đã sửa đổi 2020), mỗi giấy phép xây dựng – bao gồm cả giấy phép tạm thời – chỉ có hiệu lực tối đa 12 tháng kể từ ngày cấp. Trong khoảng thời gian này, chủ đầu tư phải tiến hành khởi công công trình, nếu không, giấy phép sẽ tự động hết hiệu lực.
Trường hợp công trình chưa thể khởi công đúng hạn, chủ đầu tư được quyền xin gia hạn giấy phép theo quy định:
- Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 02 lần, và mỗi lần không quá 12 tháng.
- Hồ sơ gia hạn bao gồm:
- Đơn đề nghị gia hạn.
- Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp.
- Giải trình lý do chưa khởi công đúng hạn.
Sau khi được gia hạn hợp lệ, công trình sẽ tiếp tục được phép khởi công trong thời hạn mới mà không cần xin cấp phép lại từ đầu.
2. Thời hạn tồn tại của công trình tạm
Khác với giấy phép thông thường, thời hạn tồn tại của công trình tạm không chỉ phụ thuộc vào hiệu lực của giấy phép, mà còn gắn liền với kế hoạch thực hiện quy hoạch sử dụng đất do cơ quan Nhà nước ban hành.
- Nếu khu vực chưa có kế hoạch triển khai quy hoạch, công trình có thể tồn tại tối đa 3–5 năm, tùy theo quyết định cụ thể của UBND cấp tỉnh.
- Khi có thông báo thu hồi đất hoặc triển khai dự án, chủ đầu tư phải tự tháo dỡ công trình mà không được bồi thường giá trị xây dựng.
Ví dụ thực tế: Một hộ dân được cấp giấy phép xây dựng tạm thời 5 năm trong khu vực quy hoạch đường mới. Nếu sau 3 năm, dự án khởi công, người dân bắt buộc phải tháo dỡ dù công trình vẫn còn trong thời hạn, vì quyền quy hoạch của Nhà nước được ưu tiên áp dụng.
3. Nghĩa vụ của chủ đầu tư khi hết thời hạn sử dụng
Khi giấy phép xây dựng tạm thời hết hiệu lực hoặc công trình đã hết thời hạn tồn tại, chủ đầu tư phải:
- Tự tháo dỡ toàn bộ công trình tạm, khôi phục lại mặt bằng theo đúng yêu cầu của cơ quan chức năng.
- Không được sử dụng hoặc sửa chữa thêm khi chưa có giấy phép mới.
- Nếu vẫn muốn tiếp tục xây dựng, phải làm lại thủ tục xin cấp phép mới từ đầu, kèm theo bản thiết kế, hồ sơ pháp lý và cam kết tháo dỡ mới.
Trường hợp cố tình không tháo dỡ sau khi hết hạn, chủ đầu tư có thể bị xử phạt 60–80 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, đồng thời bị cưỡng chế tháo dỡ để đảm bảo tuân thủ quy hoạch.
Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng tạm thời
Việc bổ sung xác nhận của chính quyền địa phương giúp tránh tranh chấp, xác định rõ trách nhiệm tháo dỡ, và đảm bảo quá trình cấp phép diễn ra minh bạch, đúng quy định.
Trường hợp cần điều chỉnh giấy phép xây dựng tạm thời
1. Các trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép
Chủ đầu tư phải thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng tạm thời khi xuất hiện một trong các thay đổi sau:
- Thay đổi hình thức kiến trúc bên ngoài: Áp dụng đối với công trình, nhà ở nằm trong khu vực có quy định quản lý kiến trúc đô thị, ví dụ như khu dân cư kiểu mẫu, khu di tích, khu phố cổ, hoặc khu tái định cư được phê duyệt mẫu thiết kế thống nhất. Việc thay đổi màu sơn, mái ngói, ban công, cửa sổ hay mặt đứng chính đều cần được xem xét điều chỉnh để đảm bảo đồng bộ cảnh quan.
- Thay đổi vị trí, diện tích, chiều cao hoặc số tầng: Khi công trình tạm có sự dịch chuyển vị trí trên thửa đất, tăng hoặc giảm diện tích xây dựng, hoặc thay đổi chiều cao, số tầng so với bản vẽ được cấp phép, chủ đầu tư phải lập hồ sơ điều chỉnh. Những thay đổi này, nếu không đăng ký, sẽ bị coi là xây dựng sai phép, dẫn đến ngưng thi công hoặc buộc tháo dỡ phần sai phạm.
- Thay đổi kết cấu chịu lực chính hoặc công năng sử dụng: Ví dụ: chuyển từ tường gạch sang tường bê tông cốt thép, mở rộng sàn đổ bê tông, chuyển công năng từ “nhà ở tạm” sang “nhà kho” hoặc “văn phòng làm việc tạm”. Những thay đổi này có thể ảnh hưởng đến an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy hoặc môi trường, do đó cần được thẩm định lại trước khi tiếp tục thi công.
2. Hồ sơ cần chuẩn bị khi xin điều chỉnh giấy phép
Hồ sơ điều chỉnh tương đối đơn giản nhưng phải thể hiện đầy đủ phần thay đổi so với giấy phép gốc, bao gồm:
- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng, theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành.
- Bản chính giấy phép xây dựng tạm thời đã được cấp.
- Bản vẽ thiết kế điều chỉnh, thể hiện rõ phần thay đổi so với bản vẽ ban đầu (mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng, kết cấu…).
- Báo cáo thẩm định hoặc văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh, áp dụng cho công trình quy mô lớn hoặc có yêu cầu kỹ thuật đặc biệt (không bắt buộc đối với nhà ở riêng lẻ).
- Văn bản cam kết duy trì quy mô tạm thời và tự tháo dỡ khi hết thời hạn, nếu điều chỉnh làm tăng diện tích hoặc kết cấu.
Sau khi nộp, cơ quan cấp phép sẽ xem xét trong thời gian 10–15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu đáp ứng quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp giấy phép điều chỉnh, ghi rõ nội dung và phần được phép thay đổi so với bản cũ.
Quy trình cấp và điều chỉnh giấy phép xây dựng tạm thời
1. Quy trình cấp giấy phép xây dựng tạm thời
Bước 1. Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư chuẩn bị đầy đủ hồ sơ gồm: đơn đề nghị, bản vẽ thiết kế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản cam kết tháo dỡ,… rồi nộp trực tiếp tại UBND cấp quận/huyện (đối với nhà ở riêng lẻ) hoặc Sở Xây dựng (đối với công trình quy mô lớn). Một số địa phương cho phép nộp hồ sơ trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng dịch vụ công của tỉnh/thành phố, giúp tiết kiệm thời gian và chi phí đi lại.
Bước 2. Tiếp nhận và thẩm định hồ sơ
Sau khi tiếp nhận, cơ quan cấp phép kiểm tra tính đầy đủ, hợp lệ của hồ sơ. Nếu hồ sơ hợp lệ, cán bộ chuyên môn sẽ tiến hành thẩm định trong vòng 7–10 ngày làm việc, bao gồm:
- Đối chiếu thông tin quy hoạch, chỉ giới xây dựng, hành lang bảo vệ công trình hạ tầng.
- Kiểm tra bản vẽ thiết kế, kết cấu, và sự phù hợp với quy mô tạm thời. Trường hợp hồ sơ chưa hợp lệ, cơ quan cấp phép sẽ gửi thông báo yêu cầu bổ sung bằng văn bản trong thời hạn 5 ngày làm việc.
Bước 3. Cấp giấy phép xây dựng tạm thời
Khi hồ sơ đáp ứng đầy đủ yêu cầu, cơ quan có thẩm quyền sẽ ban hành giấy phép xây dựng tạm thời trong vòng 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Giấy phép được cấp kèm bản vẽ được đóng dấu xác nhận, ghi rõ thời hạn tồn tại công trình, vị trí xây dựng, và cam kết tháo dỡ khi có quy hoạch.
Bước 4. Nhận kết quả và niêm yết công khai
Chủ đầu tư đến nhận giấy phép trực tiếp hoặc nhận qua bưu điện nếu đăng ký từ xa. Cơ quan cấp phép đồng thời niêm yết công khai danh sách các công trình được cấp phép để đảm bảo tính minh bạch.
2. Quy trình điều chỉnh giấy phép xây dựng tạm thời
Trong quá trình thi công, nếu chủ đầu tư muốn thay đổi thiết kế, quy mô hoặc vị trí công trình, cần thực hiện thủ tục điều chỉnh giấy phép theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng 2014.
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ điều chỉnh
Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng.
- Bản chính giấy phép đã được cấp.
- Bản vẽ thể hiện nội dung điều chỉnh so với giấy phép cũ.
- Báo cáo thẩm định thiết kế điều chỉnh (nếu có yêu cầu kỹ thuật cao).
Bước 2. Nộp và thẩm định hồ sơ điều chỉnh
Chủ đầu tư nộp tại cơ quan đã cấp phép ban đầu. Trong vòng 10–15 ngày làm việc, cơ quan chức năng sẽ xem xét phần thay đổi có ảnh hưởng đến an toàn, phòng cháy, môi trường hoặc quy hoạch hay không. Nếu đạt yêu cầu, cơ quan sẽ ban hành giấy phép điều chỉnh, ghi rõ các nội dung được phép thay đổi.
3. Gia hạn giấy phép xây dựng tạm thời
Trước khi giấy phép hết hạn ít nhất 30 ngày, chủ đầu tư có thể nộp đơn xin gia hạn để tiếp tục thi công hoặc duy trì công trình.
- Mỗi giấy phép được gia hạn tối đa 2 lần, mỗi lần không quá 12 tháng.
- Hồ sơ gồm: đơn xin gia hạn, giấy phép gốc, lý do chậm tiến độ.
- Thời gian giải quyết thường không quá 5–7 ngày làm việc.
Nếu sau khi đã gia hạn mà công trình vẫn chưa được khởi công hoặc hoàn thành, chủ đầu tư phải xin cấp mới giấy phép xây dựng theo quy trình ban đầu.
Nghĩa vụ của chủ đầu tư khi được cấp giấy phép xây dựng tạm thời
Sau khi được cấp giấy phép xây dựng tạm thời, chủ đầu tư có trách nhiệm tuyệt đối tuân thủ các nội dung đã được phê duyệt trong giấy phép. Toàn bộ hoạt động thi công phải được thực hiện đúng quy mô, đúng vị trí, đúng chiều cao và đúng mục đích sử dụng đã được ghi rõ trong giấy phép. Đây là điều kiện tiên quyết nhằm đảm bảo công trình không vi phạm quy hoạch, không ảnh hưởng đến an toàn hạ tầng kỹ thuật và cảnh quan đô thị. Mọi hành vi xây dựng sai phép, nới rộng diện tích, thay đổi kết cấu hoặc tăng tầng đều bị xem là vi phạm hành chính và có thể bị xử lý theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP với mức phạt lên đến hàng chục triệu đồng, thậm chí buộc tháo dỡ phần sai phạm.
Bên cạnh đó, chủ đầu tư không được phép chuyển đổi công năng công trình từ mục đích tạm sang mục đích sử dụng khác, ví dụ như biến nhà ở tạm thành cơ sở kinh doanh, nhà xưởng hoặc cho thuê. Việc thay đổi công năng không chỉ vi phạm phạm vi giấy phép mà còn tiềm ẩn rủi ro về an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy và vệ sinh môi trường. Nếu có nhu cầu thay đổi, chủ đầu tư bắt buộc phải nộp hồ sơ xin điều chỉnh giấy phép xây dựng và chờ được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt trước khi triển khai.
Một nghĩa vụ quan trọng khác là khi có thông báo thu hồi đất hoặc khi quy hoạch chính thức được triển khai, chủ đầu tư phải chủ động tháo dỡ toàn bộ công trình tạm, chấm dứt việc sử dụng công trình mà không được yêu cầu Nhà nước bồi thường về giá trị xây dựng. Đây là nguyên tắc bắt buộc đối với tất cả các loại công trình được cấp phép có thời hạn, nhằm đảm bảo công tác quy hoạch được thực hiện đúng tiến độ, tránh tranh chấp hoặc khiếu nại sau này. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, chính quyền địa phương có thể xem xét hỗ trợ chi phí tháo dỡ hoặc hoàn trả giá trị còn lại của vật liệu nếu công trình được xây dựng đúng phép, đúng quy định và có giấy tờ chứng minh chi phí hợp lệ.
Kết luận
Trong bối cảnh các quy định về giấy phép xây dựng tạm thời ngày càng được siết chặt, việc nắm rõ quy trình, điều kiện, nghĩa vụ và thời hạn là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư tránh được rủi ro pháp lý, tiết kiệm thời gian và chi phí. Mỗi công trình, dù là tạm thời, vẫn cần tuân thủ nghiêm ngặt các tiêu chuẩn kỹ thuật, quy hoạch và an toàn. Đặc biệt, chủ đầu tư cần ý thức rõ rằng loại giấy phép này chỉ mang tính ngắn hạn và có điều kiện, do đó việc lên kế hoạch xây dựng, sử dụng và tháo dỡ đúng hạn là vô cùng cần thiết.
Nếu bạn đang tìm kiếm một đơn vị tư vấn và thực hiện hồ sơ xin giấy phép xây dựng đáng tin cậy, BÁCH KHOA là lựa chọn hàng đầu tại TP. Hồ Chí Minh. Với đội ngũ kỹ sư đo đạc – pháp lý chuyên nghiệp, giàu kinh nghiệm cùng quy trình làm việc minh bạch – chính xác – nhanh chóng, BÁCH KHOA cam kết hỗ trợ trọn gói từ đo đạc hiện trạng, lập hồ sơ xin phép, đến tư vấn pháp lý và thi công công trình. Chúng tôi luôn đặt uy tín và lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, mang đến giải pháp hợp pháp – tối ưu – chi phí hợp lý cho mọi dự án nhà ở và công trình dân dụng.
