Thủ Tục – Hồ Sơ Điều Chỉnh Giấy Phép Xây Dựng Như Thế Nào?

Trong quá trình thi công, việc thay đổi một vài chi tiết so với thiết kế ban đầu là điều khá phổ biến. Tuy nhiên, không phải mọi thay đổi đều có thể tự ý thực hiện. Chuẩn bị một bộ hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng đầy đủ và đúng quy định chính là chìa khóa giúp bạn vừa hiện thực hóa ý tưởng, vừa đảm bảo tuân thủ pháp luật. Bài viết này từ Nhà đất Bách Khoa sẽ hướng dẫn bạn chi tiết từng bước, giúp bạn tiết kiệm thời gian và tránh mọi rắc rối không đáng có.

Khi nào phải điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Bạn có thắc mắc khi nào thì một thay đổi nhỏ cần phải xin điều chỉnh giấy phép không? Đây là một câu hỏi rất quan trọng, bởi việc xác định đúng thời điểm sẽ giúp bạn tránh được các khoản phạt và rủi ro pháp lý. Hãy cùng chúng tôi làm rõ vấn đề này nhé.

Các trường hợp bắt buộc phải điều chỉnh giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 98 của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), bạn bắt buộc phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng khi có sự thay đổi thiết kế xây dựng làm ảnh hưởng đến một trong các yếu tố sau:

• Thay đổi về vị trí, diện tích xây dựng, quy mô, chiều cao, số tầng của công trình.
• Thay đổi các yếu tố kết cấu chịu lực chính của công trình. Ví dụ: thay đổi vị trí cột, dầm, móng.
• Thay đổi công năng sử dụng bên trong công trình làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trường.
• Thay đổi thiết kế làm ảnh hưởng đến cảnh quan, kiến trúc mặt ngoài của công trình liền kề với các tuyến phố trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Nói một cách đơn giản, nếu bạn muốn nâng thêm tầng, mở rộng ban công, thay đổi vật liệu kết cấu chính, hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng phòng ốc ảnh hưởng tới an toàn, bạn chắc chắn cần phải xin điều chỉnh giấy phép.

Phân biệt giữa điều chỉnh giấy phép và xin cấp giấy phép mới khi thay đổi thiết kế

Đây là điểm mà nhiều người hay nhầm lẫn. Bạn cần phân biệt rõ để không mất công chuẩn bị sai hồ sơ.

• Điều chỉnh giấy phép xây dựng: Áp dụng khi những thay đổi của bạn không làm thay đổi quy hoạch, không ảnh hưởng đến các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc chính của khu vực và không làm thay đổi kết cấu chịu lực chính của toàn bộ công trình một cách cơ bản. Ví dụ: thay đổi cách bố trí các phòng, thay đổi thiết kế mặt tiền không ảnh hưởng đến tổng thể kiến trúc được duyệt.
• Xin cấp giấy phép xây dựng mới: Áp dụng khi những thay đổi của bạn quá lớn, làm thay đổi hoàn toàn về quy mô, công năng, hoặc kết cấu chịu lực đến mức không còn phù hợp với giấy phép đã cấp. Ví dụ: bạn đang xây nhà 3 tầng, nay muốn đập đi xây lại thành 5 tầng.

Lời khuyên của chúng tôi là khi có ý định thay đổi, bạn nên tham vấn ý kiến của kiến trúc sư hoặc liên hệ trực tiếp với cơ quan cấp phép để được tư vấn chính xác nhất.

Căn cứ pháp lý quy định về điều chỉnh giấy phép xây dựng

Để thực hiện đúng và đủ, việc nắm vững các quy định pháp luật là vô cùng cần thiết. Toàn bộ quy trình và hồ sơ đều được quy định rõ ràng trong các văn bản sau:

Luật Xây dựng 2014 và Luật sửa đổi, bổ sung năm 2020

Đây là văn bản pháp lý cao nhất, đặt ra những nguyên tắc chung về việc cấp, điều chỉnh, gia hạn và thu hồi giấy phép xây dựng. Các quy định tại Điều 98 của Luật này là nền tảng cho mọi hoạt động liên quan đến việc điều chỉnh giấy phép.

Nghị định 15/2021/NĐ-CP: Quy định chi tiết về quản lý dự án đầu tư xây dựng

Đây chính là “cuốn cẩm nang” chi tiết nhất mà bạn cần quan tâm. Nghị định này hướng dẫn cụ thể về thành phần hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng, trình tự thủ tục, thời gian giải quyết và thẩm quyền của các cơ quan. Hầu hết các hướng dẫn trong bài viết này đều dựa trên các quy định của Nghị định 15/2021/NĐ-CP.

Hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm những gì?

Đây rồi, phần quan trọng nhất mà bạn đang chờ đợi! Để quá trình diễn ra suôn sẻ, bạn hãy chuẩn bị đầy đủ 4 loại giấy tờ cốt lõi sau. Việc chuẩn bị kỹ lưỡng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều thời gian và công sức đi lại.

Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng (theo Mẫu số 02)

Đây là giấy tờ không thể thiếu. Bạn cần sử dụng đúng mẫu đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng theo Mẫu số 02 tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định 15/2021/NĐ-CP. Trong đơn, bạn cần trình bày rõ lý do điều chỉnh và nội dung xin điều chỉnh so với giấy phép đã được cấp.

Bản gốc giấy phép xây dựng đã được cấp

Cơ quan chức năng cần thu lại bản gốc giấy phép cũ để thực hiện việc điều chỉnh. Vì vậy, hãy đảm bảo bạn nộp lại bản gốc chứ không phải bản sao. Cơ quan nhà nước sẽ ghi nội dung điều chỉnh vào giấy phép đã cấp hoặc cấp phụ lục điều chỉnh kèm theo.

Bản vẽ thiết kế điều chỉnh chi tiết các hạng mục thay đổi

Phần này cần được chuẩn bị một cách chuyên nghiệp. Hồ sơ thiết kế phải thể hiện rõ ràng các nội dung điều chỉnh, thay đổi so với thiết kế đã được thẩm định và cấp phép trước đó. Các bản vẽ này phải được đóng dấu của đơn vị thiết kế có đủ năng lực theo quy định.

Báo cáo kết quả thẩm định thiết kế điều chỉnh của chủ đầu tư

Chủ đầu tư (chính là bạn) cần có một báo cáo về kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh. Báo cáo này cần có các nội dung chính về sự phù hợp của thiết kế so với quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật, đảm bảo an toàn chịu lực và an toàn trong quá trình sử dụng. Đối với điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ, phần này thường được đơn giản hóa.

Thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng chi tiết theo từng bước

Sau khi đã có trong tay bộ hồ sơ đầy đủ, bạn sẽ thực hiện theo quy trình 3 bước đơn giản dưới đây.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền

Bạn chuẩn bị 02 bộ hồ sơ như đã liệt kê ở trên và nộp tại Bộ phận một cửa của cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện, tùy thuộc vào quy mô công trình). Cán bộ tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.

Bước 2: Cơ quan chức năng tiếp nhận, thẩm định và kiểm tra thực địa (nếu cần)

Nếu hồ sơ hợp lệ, bạn sẽ nhận được giấy biên nhận có hẹn ngày trả kết quả. Cơ quan cấp phép sẽ tiến hành thẩm định nội dung điều chỉnh. Trong một số trường hợp cần thiết, họ có thể tổ chức kiểm tra thực địa tại công trình để đối chiếu với bản vẽ thiết kế.

Bước 3: Nhận kết quả và giấy phép xây dựng đã được điều chỉnh

Đến ngày hẹn, bạn mang theo giấy biên nhận đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận kết quả. Kết quả bạn nhận được là bản gốc giấy phép xây dựng đã được cấp, có đóng dấu xác nhận của cơ quan cấp phép về nội dung điều chỉnh. Bạn cũng cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính (lệ phí) theo quy định.

Thẩm quyền, thời gian và lệ phí giải quyết điều chỉnh giấy phép xây dựng

Những thông tin về cơ quan, thời gian và chi phí luôn là mối quan tâm hàng đầu. Chúng tôi sẽ giải đáp ngay cho bạn.

Cơ quan nào có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng?

Cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh chính là cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng cho bạn trước đó. Cụ thể:

• Sở Xây dựng: Đối với các công trình cấp I, cấp II, công trình tôn giáo, công trình di tích lịch sử – văn hóa, và các công trình trên các tuyến đường chính trong đô thị.
• UBND cấp huyện: Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị và các công trình cấp III, cấp IV khác trên địa bàn do mình quản lý.
• UBND cấp xã: Đối với nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt.

Điều chỉnh giấy phép xây dựng mất bao lâu theo quy định?

Theo quy định của pháp luật, thời gian giải quyết thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng là không quá 20 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan chức năng nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Lệ phí điều chỉnh giấy phép xây dựng là bao nhiêu?

Mức lệ phí này không cố định trên cả nước mà sẽ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định. Do đó, lệ phí sẽ khác nhau tùy từng địa phương. Thông thường, mức phí này không quá cao, bạn có thể liên hệ trực tiếp Bộ phận một cửa để biết con số chính xác.

Giải đáp các câu hỏi thường gặp về điều chỉnh hồ sơ giấy phép xây dựng

Dưới đây là một vài câu hỏi mà chúng tôi thường xuyên nhận được liên quan đến việc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Điều chỉnh giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ có gì khác biệt không?

Về cơ bản, thủ tục và hồ sơ là tương tự. Tuy nhiên, có một vài điểm đơn giản hơn:

• Thẩm quyền: Thường do UBND cấp huyện hoặc cấp xã giải quyết.
• Hồ sơ thiết kế: Có thể do cá nhân có chứng chỉ hành nghề phù hợp thực hiện, không nhất thiết phải là một công ty.

– Báo cáo thẩm định: Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định và chịu trách nhiệm về kết quả.

Có thể nộp hồ sơ điều chỉnh giấy phép xây dựng online không?

Hoàn toàn có thể! Hiện nay, hầu hết các tỉnh thành đã triển khai dịch vụ công trực tuyến. Bạn có thể truy cập Cổng Dịch vụ công của tỉnh/thành phố nơi bạn ở để nộp hồ sơ online. Việc này giúp bạn tiết kiệm thời gian di chuyển và có thể theo dõi tiến độ xử lý hồ sơ một cách minh bạch.

Xây dựng sai nội dung giấy phép đã điều chỉnh bị xử phạt thế nào?

Đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng. Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, việc xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng đã được điều chỉnh có thể bị xử phạt hành chính với số tiền rất lớn (có thể lên tới hàng trăm triệu đồng). Ngoài ra, bạn còn bị buộc phải tháo dỡ phần công trình vi phạm. Vì vậy, hãy tuân thủ nghiêm ngặt nội dung giấy phép đã được duyệt.

Lời kết

Điều chỉnh giấy phép xây dựng là thủ tục cần thực hiện khi có sự thay đổi về quy mô, diện tích, kết cấu, chiều cao hoặc các nội dung khác so với giấy phép đã được cấp. Việc thực hiện đúng quy trình và chuẩn bị đầy đủ hồ sơ ngay từ đầu không chỉ giúp chủ đầu tư tránh các rủi ro pháp lý mà còn hạn chế tình trạng chậm tiến độ thi công hoặc phát sinh các vấn đề liên quan đến hoàn công sau này.

Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều trường hợp hồ sơ bị yêu cầu bổ sung hoặc kéo dài thời gian xử lý do chưa xác định đúng nội dung cần điều chỉnh, thiếu bản vẽ hoặc chưa đáp ứng các quy định hiện hành của cơ quan quản lý xây dựng. Vì vậy, việc được tư vấn và hỗ trợ từ đơn vị có kinh nghiệm sẽ giúp quá trình thực hiện thủ tục diễn ra thuận lợi và tiết kiệm thời gian hơn.

Nhà Đất Bách Khoa hiện hỗ trợ các dịch vụ xin phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng, hoàn công nhà ở, đo vẽ hiện trạng và nhiều thủ tục pháp lý nhà đất khác. Với đội ngũ chuyên môn giàu kinh nghiệm và quy trình làm việc rõ ràng, Nhà Đất Bách Khoa đồng hành cùng khách hàng trong từng giai đoạn thực hiện hồ sơ, giúp tối ưu thời gian xử lý và đảm bảo thủ tục được thực hiện đúng quy định.