Trước khi khởi công công trình, việc xin giấy phép xây dựng là bước bắt buộc theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, nhiều chủ đầu tư và hộ gia đình thường thắc mắc thời gian xin giấy phép xây dựng mất bao lâu, quy trình xử lý hồ sơ ra sao và cơ quan nào có thẩm quyền cấp phép. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về thời hạn giải quyết hồ sơ, các yếu tố ảnh hưởng đến tiến độ và mẹo giúp bạn rút ngắn thời gian chờ đợi khi làm thủ tục xin phép xây dựng nhà ở.
Khái quát quy trình cấp giấy phép xây dựng hiện nay
Hiện nay, việc cấp giấy phép xây dựng được quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo mọi công trình đều phù hợp với quy hoạch, an toàn kỹ thuật và trật tự đô thị. Theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), quy trình này được thực hiện theo một trình tự hành chính thống nhất, có thời hạn cụ thể cho từng khâu xử lý hồ sơ.
Trước hết, chủ đầu tư cần chuẩn bị 02 bộ hồ sơ hợp lệ và nộp tại cơ quan có thẩm quyền.
- Với nhà ở riêng lẻ, cơ quan tiếp nhận thường là UBND cấp huyện hoặc quận.
- Với công trình quy mô lớn hoặc đặc thù, thẩm quyền thuộc về Sở Xây dựng.
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chuyên môn sẽ tiến hành thẩm định và kiểm tra thực tế hiện trường trong vòng 07 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ được xác nhận là đầy đủ. Tiếp theo, hồ sơ được chuyển đến các đơn vị chuyên ngành như quy hoạch, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, điện – cấp thoát nước… để xin ý kiến thống nhất. Các đơn vị này có trách nhiệm phản hồi trong vòng 12 ngày làm việc bằng văn bản.
Khi đã có đủ ý kiến thẩm định, cơ quan cấp phép sẽ ra quyết định cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 15 ngày làm việc (đối với nhà ở riêng lẻ) hoặc 30 ngày (với công trình quy mô lớn).
Trong trường hợp cần bổ sung, chỉnh sửa hoặc xác minh thêm, cơ quan có thể thông báo bằng văn bản để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ và được gia hạn tối đa 10 ngày làm việc.
Nhìn chung, toàn bộ quy trình được xây dựng theo nguyên tắc công khai – minh bạch – đúng thời hạn, giúp chủ đầu tư dễ theo dõi, giảm sai sót và đảm bảo quyền lợi hợp pháp khi thi công công trình.
Thời gian xin giấy phép xây dựng theo quy định
Theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), thời gian xử lý hồ sơ xin giấy phép xây dựng được phân chia rõ ràng tùy theo loại hình công trình và mức độ phức tạp của hồ sơ. Mục tiêu của quy trình này là đảm bảo tính minh bạch, thống nhất và giúp chủ đầu tư chủ động trong kế hoạch thi công.
- Đối với nhà ở riêng lẻ: Thời gian cấp phép tối đa là 15 ngày làm việc, tính từ ngày cơ quan có thẩm quyền (thường là UBND cấp huyện hoặc quận) nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trong khoảng thời gian này, cơ quan sẽ tiến hành thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa và ra quyết định cấp phép nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện về pháp lý và quy hoạch.
- Đối với công trình quy mô lớn hoặc có yêu cầu kỹ thuật đặc biệt: Thời gian giải quyết có thể kéo dài tối đa 20 ngày làm việc, do phải thẩm tra thêm các yếu tố liên quan đến an toàn kết cấu, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật, tác động môi trường, v.v. Các công trình này thường do Sở Xây dựng trực tiếp thẩm định và cấp phép.
- Trường hợp cần xem xét hoặc bổ sung thêm hồ sơ: Cơ quan cấp phép có thể gia hạn thêm tối đa 10 ngày làm việc, nhưng phải thông báo rõ bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, nội dung cần bổ sung và thời hạn xử lý mới.
Tóm lại, trong điều kiện thông thường, thời gian xin giấy phép xây dựng cho một công trình nhà ở dao động từ 15 đến 25 ngày làm việc, tùy theo quy mô và mức độ phức tạp của hồ sơ. Việc nắm rõ khung thời gian này giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong kế hoạch chuẩn bị mặt bằng, vật tư và tiến độ thi công, đồng thời tránh chậm trễ hoặc vi phạm hành chính do thi công khi chưa được cấp phép.
Các bước cụ thể trong quá trình xin giấy phép xây dựng
Quy trình xin giấy phép xây dựng được Nhà nước quy định chặt chẽ nhằm đảm bảo tính pháp lý, an toàn và phù hợp quy hoạch đô thị trước khi công trình được thi công. Mỗi bước đều có thời hạn xử lý và trách nhiệm rõ ràng của các cơ quan liên quan, giúp chủ đầu tư dễ dàng theo dõi tiến độ và tránh sai sót.
Bước 1: Thẩm định và kiểm tra thực tế
Ngay sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan cấp phép xây dựng (UBND cấp quận, huyện hoặc Sở Xây dựng) sẽ tiến hành thẩm định tính hợp lệ của hồ sơ và kiểm tra thực địa. Nội dung thẩm định bao gồm:
- Xác minh tính pháp lý của quyền sử dụng đất (sổ đỏ, mục đích sử dụng đất, ranh giới thửa đất).
- Đối chiếu quy hoạch chi tiết tại khu vực xây dựng, đảm bảo công trình không nằm trong vùng cấm hoặc hành lang bảo vệ hạ tầng.
- Kiểm tra hiện trạng khu đất và công trình liền kề, đánh giá khả năng đảm bảo an toàn thi công.
Thời gian thực hiện bước này thường không quá 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi kiểm tra, nếu hồ sơ đáp ứng đầy đủ quy định, cơ quan cấp phép sẽ chuyển sang bước lấy ý kiến chuyên ngành.
Bước 2: Lấy ý kiến của các cơ quan chuyên ngành
Hồ sơ xin phép xây dựng được chuyển đến các cơ quan chức năng có liên quan để lấy ý kiến thống nhất, bao gồm:
- Phòng Quản lý đô thị hoặc Sở Quy hoạch – Kiến trúc: xem xét yếu tố quy hoạch, kiến trúc và mật độ xây dựng.
- Cảnh sát Phòng cháy Chữa cháy (PCCC): đánh giá phương án an toàn cháy nổ.
- Các đơn vị hạ tầng kỹ thuật (điện, nước, thoát nước, viễn thông): kiểm tra khả năng đấu nối, cấp thoát nước và an toàn công trình.
Các cơ quan này có trách nhiệm phản hồi bằng văn bản trong vòng 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Nếu quá thời hạn mà không có ý kiến phản hồi, được xem như đã đồng ý, đồng thời phải chịu trách nhiệm về nội dung trong phạm vi quản lý của mình.
Bước 3: Cấp giấy phép xây dựng
Sau khi nhận đủ ý kiến chuyên ngành và hồ sơ đạt yêu cầu, UBND cấp quận/huyện (đối với nhà ở riêng lẻ) hoặc Sở Xây dựng (đối với công trình lớn, đặc thù) sẽ ra quyết định cấp giấy phép xây dựng cho chủ đầu tư.
Thời gian giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ khi hồ sơ hợp lệ được xác nhận.
Trường hợp cần đánh giá thêm, bổ sung thông tin kỹ thuật hoặc điều chỉnh thiết kế, cơ quan cấp phép có thể gia hạn thêm tối đa 10 ngày làm việc, nhưng phải thông báo rõ ràng bằng văn bản cho chủ đầu tư.
Hồ sơ xin giấy phép xây dựng nhà ở theo quy định
Theo quy định tại Điều 46 Nghị định 15/2021/NĐ-CP, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ phải được chuẩn bị đầy đủ, chính xác và theo mẫu thống nhất để đảm bảo việc tiếp nhận, thẩm định và cấp phép được diễn ra nhanh chóng. Đây là bước đầu tiên, cũng là khâu quan trọng nhất trong toàn bộ quy trình xin phép xây dựng, giúp cơ quan quản lý đánh giá tính pháp lý, kỹ thuật và an toàn công trình.
1. Thành phần hồ sơ bắt buộc
Một bộ hồ sơ đầy đủ bao gồm các giấy tờ sau:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Sử dụng mẫu thống nhất do Bộ Xây dựng ban hành, trong đó thể hiện rõ thông tin chủ đầu tư, địa điểm xây dựng, quy mô công trình, loại hình nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà phố, biệt thự, v.v.) và cam kết tuân thủ quy định pháp luật.
- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp: Là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý tương đương. Mục đích nhằm xác định rõ chủ sở hữu, diện tích, ranh giới và mục đích sử dụng đất để tránh tình trạng xây dựng sai phạm, lấn chiếm hoặc tranh chấp.
- 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng đã được thẩm định:
Đây là phần không thể thiếu trong hồ sơ, thể hiện toàn bộ quy mô, kết cấu và phương án kỹ thuật của công trình. Mỗi bộ bản vẽ thường bao gồm:
- Bản vẽ vị trí công trình trên lô đất, thể hiện rõ mối quan hệ với ranh giới đất, đường giao thông, hạ tầng kỹ thuật.
- Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng chính của công trình, giúp cơ quan thẩm định dễ dàng xem xét quy hoạch và tính thẩm mỹ kiến trúc.
- Bản vẽ phần móng, hệ thống điện, cấp thoát nước và sơ đồ đấu nối hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo công trình phù hợp tiêu chuẩn an toàn xây dựng và phòng cháy chữa cháy.
- Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy (PCCC): Áp dụng đối với công trình thuộc diện bắt buộc kiểm tra an toàn cháy nổ (như nhà ở kết hợp kinh doanh, nhà trọ, công trình nhiều tầng). Đây là điều kiện tiên quyết để hồ sơ được chấp thuận.
- Cam kết bảo đảm an toàn công trình liền kề: Bắt buộc khi xây dựng sát ranh đất hoặc trong khu dân cư đông đúc. Cam kết này nhằm đảm bảo công trình thi công không ảnh hưởng đến kết cấu, nền móng hoặc tường chung của các nhà bên cạnh.
2. Các giấy tờ bổ sung (tùy theo địa phương hoặc loại hình công trình)
Một số địa phương, đặc biệt là các đô thị lớn như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng, có thể yêu cầu bổ sung thêm:
- Bản vẽ phối cảnh 3D của công trình để thuận tiện cho việc xét duyệt kiến trúc, quy hoạch.
- Bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của chủ đầu tư, giúp xác minh nhân thân và địa chỉ thường trú.
- Văn bản thỏa thuận hạ tầng kỹ thuật (nếu công trình đấu nối vào hệ thống điện, cấp nước, thoát nước công cộng).
Tóm lại, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng không chỉ giúp rút ngắn thời gian thẩm định mà còn tránh được việc bị yêu cầu bổ sung hoặc trả hồ sơ nhiều lần. Một hồ sơ đạt chuẩn phải thể hiện rõ ràng về pháp lý, kỹ thuật, an toàn và quy hoạch, đồng thời giúp cơ quan chức năng xét duyệt nhanh, đúng quy định và đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho chủ đầu tư
Các trường hợp không cần xin giấy phép xây dựng
Theo khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), không phải mọi công trình đều bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng. Một số loại nhà ở và công trình dân dụng được miễn cấp phép nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể về vị trí, quy mô và quy hoạch, nhằm giảm bớt thủ tục hành chính, khuyến khích phát triển nhà ở tại các khu vực nông thôn, miền núi và hải đảo.
1. Nhà ở tại nông thôn chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu chức năng
Đây là nhóm được miễn phổ biến nhất. Cụ thể:
- Áp dụng cho nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình có quy mô dưới 07 tầng, được xây dựng trên đất ở hợp pháp, nằm trong khu vực chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch khu chức năng đặc thù.
- Các công trình này không thuộc tuyến đường có quy định quản lý kiến trúc đô thị, không ảnh hưởng đến an toàn giao thông hoặc hệ thống hạ tầng công cộng.
Ý nghĩa: Chính sách này giúp người dân vùng nông thôn dễ dàng cải tạo, xây mới nhà ở mà không phải thực hiện thủ tục xin phép phức tạp, đồng thời thúc đẩy quá trình đô thị hóa tự nhiên theo nhu cầu thực tế.
2. Nhà ở tại miền núi, hải đảo chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt
Tương tự vùng nông thôn, các khu vực miền núi hoặc hải đảo – nơi chưa có quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 – cũng được miễn xin phép xây dựng. Tuy nhiên, việc xây dựng vẫn phải bảo đảm an toàn, phù hợp điều kiện địa hình, môi trường, và tuân thủ quy định về đất đai, phòng chống thiên tai (như lũ, sạt lở, triều cường).
Mục đích: Giúp người dân vùng sâu, vùng xa dễ dàng cải thiện điều kiện sinh sống, không bị ràng buộc bởi thủ tục hành chính, nhưng vẫn đảm bảo an toàn và trật tự xây dựng cơ bản.
3. Công trình phụ trợ nhỏ lẻ trong khu dân cư
Bao gồm:
- Nhà kho, chuồng trại, hàng rào, mái che tạm, bể nước, sân phơi…
- Các công trình có quy mô nhỏ, không ảnh hưởng đến an toàn kết cấu, hạ tầng kỹ thuật hoặc cảnh quan đô thị.
Điều kiện: Phải đảm bảo không lấn chiếm ranh giới đất, không vi phạm hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, đê điều, và không nằm trong khu vực có quy hoạch chi tiết 1/500.
4. Trường hợp ngoại lệ – vẫn phải xin giấy phép dù ở nông thôn
Luật quy định rõ: nếu nhà ở hoặc công trình nằm trong các khu vực sau, vẫn bắt buộc phải xin giấy phép xây dựng trước khi khởi công:
- Khu bảo tồn, di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh quốc gia.
- Khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Khu dân cư nông thôn nằm trong ranh giới đô thị đang mở rộng.
Như vậy, có thể hiểu rằng, việc được miễn giấy phép xây dựng không đồng nghĩa được tự do xây dựng tùy ý, mà người dân vẫn phải tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật, quy hoạch địa phương và quy định về môi trường – an toàn công trình. Việc xác định khu vực được miễn phép hay không nên được tham khảo tại UBND xã/phường hoặc Phòng Quản lý đô thị trước khi khởi công để tránh bị xử phạt hành chính hoặc buộc tháo dỡ công trình.
Lưu ý quan trọng khi chuẩn bị hồ sơ và theo dõi tiến độ
Trước hết, hồ sơ cần đảm bảo thống nhất thông tin giữa các giấy tờ như bản vẽ thiết kế, sổ đỏ và đơn xin phép xây dựng. Các thông tin như họ tên chủ đầu tư, số thửa đất, diện tích, địa chỉ, mục đích sử dụng đất và hướng công trình phải trùng khớp tuyệt đối. Chỉ cần sai sót nhỏ như sai số thửa, sai hướng hoặc nhầm tên, hồ sơ có thể bị trả lại và yêu cầu chỉnh sửa, làm kéo dài thời gian xử lý thêm nhiều ngày. Vì vậy, chủ đầu tư nên rà soát kỹ từng chi tiết hoặc nhờ đơn vị thiết kế – xây dựng chuyên nghiệp kiểm tra trước khi nộp.
Một điểm cần lưu ý khác là thời gian xử lý hồ sơ chỉ được tính khi hồ sơ hợp lệ. Nếu hồ sơ thiếu giấy tờ, chưa có cam kết an toàn công trình liền kề hoặc bản vẽ chưa đạt tiêu chuẩn, cơ quan cấp phép sẽ tạm ngừng xử lý và gửi văn bản yêu cầu bổ sung. Thời gian chờ bổ sung không được tính vào tổng thời gian giải quyết. Do đó, việc chuẩn bị kỹ càng ngay từ đầu giúp tiết kiệm trung bình 5–10 ngày làm việc so với hồ sơ bị yêu cầu chỉnh sửa.
Về nơi nộp hồ sơ, chủ đầu tư cần nộp đúng cơ quan có thẩm quyền để tránh tình trạng hồ sơ bị chuyển lòng vòng. Với nhà ở riêng lẻ trong khu đô thị, hồ sơ được nộp tại UBND cấp quận/huyện nơi có công trình. Trong khi đó, các công trình quy mô lớn, dự án dân cư hoặc công trình công nghiệp sẽ do Sở Xây dựng thẩm định và cấp phép. Một số trường hợp đặc biệt như công trình có yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật hoặc nằm trong khu quy hoạch, còn cần thêm ý kiến của cơ quan chuyên ngành trước khi được duyệt chính thức.
Sau khi nộp hồ sơ, người nộp sẽ được cấp phiếu tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả. Đây là giấy tờ quan trọng giúp theo dõi tiến độ và là căn cứ khiếu nại nếu cơ quan cấp phép chậm trễ so với thời hạn quy định. Chủ đầu tư nên lưu giữ kỹ phiếu này và thường xuyên tra cứu tình trạng hồ sơ. Hiện nay, tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng, người dân có thể nộp và theo dõi hồ sơ trực tuyến qua cổng dịch vụ công quốc gia hoặc cổng điện tử của địa phương. Hệ thống này giúp tra cứu tiến độ, nhận thông báo điện tử và thậm chí nhận kết quả giấy phép bản điện tử có mã QR xác thực.
Kết luận
Trong quá trình thực hiện các thủ tục xin giấy phép xây dựng, việc hiểu rõ quy trình, chuẩn bị hồ sơ đúng quy định và theo dõi tiến độ cẩn thận sẽ giúp chủ đầu tư tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí. Một bộ hồ sơ hoàn chỉnh không chỉ đảm bảo công trình được cấp phép nhanh chóng mà còn giúp phòng tránh rủi ro pháp lý trong suốt quá trình thi công và sử dụng sau này.
Nếu bạn đang cần tìm kiếm một đơn vị uy tín hỗ trợ trọn gói từ khâu đo đạc, tư vấn pháp lý, xin phép xây dựng đến triển khai thi công, BÁCH KHOA chính là lựa chọn đáng tin cậy. Với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đo đạc – pháp lý nhà đất – xin phép và thi công xây dựng tại TP. Hồ Chí Minh, BÁCH KHOA luôn cam kết mang đến dịch vụ uy tín – chuyên nghiệp – minh bạch – chi phí hợp lý, đồng hành cùng khách hàng trên hành trình xây dựng ngôi nhà hợp pháp, an toàn và bền vững.
