Thời hạn của giấy phép xây dựng theo Luật Xây dựng mới nhất

Cập nhật quy định mới nhất về thời hạn của giấy phép xây dựng. Giải thích chi tiết từng loại giấy phép và hướng dẫn thủ tục gia hạn nhanh, hợp pháp.

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý bắt buộc trước khi khởi công công trình, nhưng không có giá trị vĩnh viễn. Mỗi loại công trình đều có thời hạn cụ thể của giấy phép xây dựng, được quy định rõ trong Luật Xây dựng và các Nghị định hướng dẫn. Việc nắm rõ thời hạn này giúp chủ đầu tư tránh bị thu hồi, xử phạt hoặc phải xin cấp lại khi giấy phép hết hiệu lực. Bài viết dưới đây sẽ cập nhật quy định mới nhất năm 2025 về thời hạn giấy phép xây dựng và những lưu ý quan trọng khi gia hạn.

Giấy phép xây dựng có thời hạn là gì?

Theo Khoản 16, Điều 3 Luật Xây dựng 2014, “Giấy phép xây dựng có thời hạn là loại giấy phép được cấp cho công trình, nhà ở riêng lẻ được phép tồn tại trong một thời gian nhất định, phù hợp với kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng.” Đây là một quy định quan trọng giúp quản lý hiệu quả các khu vực đang nằm trong quy hoạch nhưng chưa thể triển khai ngay, đồng thời vẫn đảm bảo quyền lợi tạm thời của người dân.

Khái niệm & mục đích: Giấy phép xây dựng có thời hạn cho phép cá nhân hoặc tổ chức xây dựng tạm thời trên phần đất hợp pháp, trong khi chờ địa phương thực hiện quy hoạch hoặc điều chỉnh quy hoạch. Công trình được phép sử dụng ổn định trong thời gian được cấp phép, nhưng khi Nhà nước triển khai quy hoạch thì chủ đầu tư phải tự tháo dỡ hoặc di dời mà không được bồi thường phần công trình.

Loại giấy phép này thường được áp dụng để đảm bảo an sinh tạm thời cho người dân trong khu vực quy hoạch “treo”, giúp họ có nơi ở, nơi kinh doanh trong giai đoạn chờ thực hiện quy hoạch chính thức.

Ví dụ thực tế:

• Nhà ở riêng lẻ được xây trong khu vực dự kiến mở rộng tuyến đường, quy hoạch đô thị hoặc công viên cây xanh.
• Kho xưởng, cửa hàng tạm trong vùng chuẩn bị triển khai khu dân cư, khu công nghiệp hoặc dự án công cộng.

Như vậy, giấy phép xây dựng có thời hạn là giải pháp linh hoạt giữa quản lý quy hoạch và đảm bảo nhu cầu thực tế của người dân, giúp tránh tình trạng đất bỏ hoang, đồng thời không gây xung đột khi quy hoạch chính thức được thực hiện.

Thời hạn của giấy phép xây dựng theo quy định hiện hành

Thời hạn của giấy phép xây dựng (GPXD) là một nội dung quan trọng mà nhiều chủ đầu tư thường bỏ qua khi thực hiện thủ tục hành chính về xây dựng. Việc hiểu rõ quy định về thời hạn giúp tránh rủi ro pháp lý, không bị thu hồi hoặc phải xin cấp lại, đồng thời đảm bảo tiến độ thi công đúng kế hoạch.

Theo Khoản 10, Điều 90 – Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Luật số 62/2020/QH14):

“Giấy phép xây dựng có thời hạn không được vượt quá 12 tháng kể từ ngày được cấp.”

Điều này có nghĩa là, kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền ký và cấp giấy phép, chủ đầu tư chỉ có 12 tháng để khởi công. Nếu sau thời hạn này mà chưa tiến hành thi công, giấy phép xây dựng sẽ tự động hết hiệu lực, và chủ đầu tư không còn quyền hợp pháp để khởi công công trình.

• Có nghĩa là:

• Đảm bảo tính cập nhật của quy hoạch: Các khu vực đô thị thường thay đổi quy hoạch, mật độ hoặc chỉ giới xây dựng theo từng giai đoạn. Thời hạn 12 tháng giúp đảm bảo công trình được xây dựng phù hợp với quy hoạch hiện hành, tránh tình trạng xin phép lâu nhưng thi công quá muộn, gây xung đột với quy hoạch mới.
• Kiểm soát trật tự xây dựng: Nhà nước quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng, đặc biệt ở khu vực đô thị. Giấy phép chỉ có hiệu lực trong một khoảng thời gian giúp cơ quan quản lý dễ kiểm tra, giám sát và xử lý vi phạm nếu có.
• Bảo vệ quyền lợi của chủ đầu tư và cộng đồng: Quy định này giúp ngăn tình trạng “giữ đất, giữ phép” mà không xây dựng, gây lãng phí tài nguyên đất đai, đồng thời giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong việc triển khai dự án.

1. Thời hạn khởi công và hiệu lực của giấy phép

• Thời hạn khởi công: Chủ đầu tư phải khởi công công trình trong vòng 12 tháng kể từ ngày được cấp giấy phép. Nếu khởi công sau thời điểm này, giấy phép sẽ không còn giá trị pháp lý. Việc “khởi công” được hiểu là bắt đầu công việc xây dựng chính thức, bao gồm các hạng mục như đào móng, ép cọc, xây tường, hoặc lắp đặt kết cấu chính.
• Thời hạn thi công: Sau khi khởi công đúng thời gian, chủ đầu tư cần duy trì tiến độ thi công và hoàn thành công trình theo thời gian đã ghi trong hồ sơ xin phép hoặc phê duyệt thiết kế. Nếu tạm dừng quá lâu mà không có lý do chính đáng (như thiên tai, dịch bệnh, thay đổi thiết kế được phê duyệt lại), cơ quan chức năng có thể kiểm tra, lập biên bản và yêu cầu xử lý vi phạm.

Ví dụ thực tế: Một công ty được cấp phép xây dựng ngày 01/3/2025 thì chậm nhất ngày 01/3/2026 phải khởi công. Nếu đến tháng 4/2026 mới tiến hành thi công mà không gia hạn, giấy phép này đã tự động hết hiệu lực, và công trình sẽ bị coi là xây dựng trái phép.

2. Hậu quả khi để giấy phép xây dựng hết hạn

Nếu quá 12 tháng mà chủ đầu tư vẫn chưa khởi công và cũng không xin gia hạn, hậu quả pháp lý bao gồm:

• Giấy phép hết hiệu lực tự động, không còn giá trị pháp lý để thi công.
• Nếu vẫn tiến hành xây dựng, công trình sẽ bị xem là xây dựng không phép, có thể bị đình chỉ thi công, xử phạt hành chính, thậm chí buộc tháo dỡ phần đã xây dựng.
• Chủ đầu tư sẽ phải nộp lại hồ sơ xin cấp phép mới, bao gồm toàn bộ quy trình đo vẽ, thẩm định và chờ phê duyệt lại từ đầu – gây tốn kém thời gian và chi phí.

Quy định về gia hạn giấy phép xây dựng

Trong trường hợp giấy phép xây dựng đã hết hạn mà công trình vẫn chưa được khởi công, chủ đầu tư không cần xin lại từ đầu ngay, mà có thể nộp hồ sơ xin gia hạn giấy phép theo đúng quy định pháp luật. Việc gia hạn giúp duy trì hiệu lực của giấy phép, tránh bị xem là xây dựng không phép, đồng thời tiết kiệm thời gian và chi phí so với việc xin cấp mới.

Theo quy định hiện hành, mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa hai lần, và mỗi lần không quá 12 tháng kể từ ngày hết hạn của giấy phép trước đó. Sau khi đã được gia hạn đủ hai lần mà công trình vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư bắt buộc phải nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng mới.

Hồ sơ xin gia hạn bao gồm:

• Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định của Bộ Xây dựng).
• Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp còn nguyên vẹn.
• Văn bản giải trình lý do chậm khởi công như: chờ hoàn thiện thủ tục đất đai, điều chỉnh thiết kế, thay đổi nguồn vốn, hoặc nguyên nhân khách quan khác (dịch bệnh, thiên tai, v.v.).

Sau khi tiếp nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép xây dựng có trách nhiệm xem xét và giải quyết trong thời hạn từ 5 đến 7 ngày làm việc. Nếu hồ sơ hợp lệ, chủ đầu tư sẽ được cấp văn bản gia hạn kèm theo dấu xác nhận trên giấy phép cũ, và giấy phép tiếp tục có hiệu lực trong thời gian được gia hạn.

Như vậy, gia hạn giấy phép xây dựng là cơ chế linh hoạt của pháp luật, giúp chủ đầu tư có thêm thời gian chuẩn bị dự án mà vẫn đảm bảo tính pháp lý của công trình. Tuy nhiên, để tránh phát sinh thủ tục nhiều lần, chủ đầu tư nên lên kế hoạch khởi công cụ thể và theo dõi sát thời hạn giấy phép, nhằm đảm bảo tiến độ xây dựng và tuân thủ đúng quy định Nhà nước.

Trình tự – thủ tục xin gia hạn giấy phép xây dựng

Việc xin gia hạn giấy phép xây dựng là thủ tục cần thiết khi công trình chưa thể khởi công trong thời hạn quy định 12 tháng kể từ ngày được cấp phép. Thủ tục này không chỉ giúp duy trì hiệu lực pháp lý của công trình mà còn tránh việc phải xin cấp mới, tiết kiệm đáng kể thời gian và chi phí cho chủ đầu tư. Tuy nhiên, quy trình gia hạn phải được thực hiện đúng cơ quan, đủ hồ sơ và trong thời gian hợp lệ, nếu không sẽ bị từ chối hoặc phải thực hiện lại từ đầu.

1. Nộp hồ sơ đề nghị gia hạn

Chủ đầu tư cần chuẩn bị bộ hồ sơ đầy đủ, rõ ràng và hợp lệ để gửi đến cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng ban đầu. Nếu công trình thuộc dự án quy mô lớn, công trình công cộng hoặc nhà cao tầng, hồ sơ sẽ được nộp tại Sở Xây dựng. Ngược lại, nếu chỉ là nhà ở riêng lẻ, nhà dân dụng nhỏ trong khu dân cư thì cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận sẽ là UBND cấp huyện nơi có đất xây dựng.

Hồ sơ đề nghị gia hạn bao gồm ba thành phần quan trọng:

• Đơn đề nghị gia hạn giấy phép xây dựng, được lập theo mẫu thống nhất do Bộ Xây dựng ban hành, có chữ ký của chủ đầu tư hoặc người đại diện hợp pháp.
• Bản chính giấy phép xây dựng đã được cấp trước đó, bảo đảm còn nguyên vẹn, không bị tẩy xóa hay hư hỏng.
• Văn bản giải trình lý do chưa khởi công đúng hạn, thể hiện rõ nguyên nhân khách quan hoặc chủ quan, chẳng hạn như vướng thủ tục đất đai, chậm giải ngân vốn đầu tư, điều chỉnh thiết kế kỹ thuật, hoặc ảnh hưởng từ thời tiết, dịch bệnh.

Sau khi nộp, cơ quan tiếp nhận hồ sơ sẽ cấp giấy biên nhận, ghi rõ thời hạn giải quyết và người phụ trách xử lý để chủ đầu tư thuận tiện theo dõi tiến độ.

2. Thẩm định và xem xét hồ sơ

Sau khi tiếp nhận, cơ quan cấp phép tiến hành kiểm tra, đối chiếu và thẩm định hồ sơ theo các tiêu chí sau:

• Tính hợp lệ của hồ sơ: có đầy đủ giấy tờ, chữ ký và dấu pháp nhân hay không.
• Lý do xin gia hạn: có chính đáng và hợp lý hay không.
• Tình hình quy hoạch, chỉ giới xây dựng: công trình có còn phù hợp với quy hoạch hiện hành không.

Nếu phát hiện công trình đã thay đổi quy hoạch hoặc không còn phù hợp với chỉ tiêu xây dựng, cơ quan có quyền từ chối gia hạn và yêu cầu xin cấp phép mới.

3. Ban hành quyết định gia hạn giấy phép

Khi hồ sơ được thẩm định đạt yêu cầu, cơ quan cấp phép ban hành quyết định gia hạn. Nội dung gia hạn được ghi trực tiếp trên giấy phép xây dựng cũ, kèm theo dấu xác nhận và chữ ký của người có thẩm quyền. Thời gian gia hạn không được vượt quá 12 tháng kể từ ngày giấy phép hết hiệu lực, và mỗi giấy phép chỉ được gia hạn tối đa hai lần.

Trường hợp công trình đã được gia hạn đủ hai lần mà vẫn chưa khởi công, chủ đầu tư phải tiến hành xin cấp mới giấy phép xây dựng. Đây là quy định bắt buộc để đảm bảo rằng hồ sơ kỹ thuật, bản vẽ thiết kế, cũng như điều kiện hạ tầng và quy hoạch đô thị luôn phù hợp với tình hình thực tế tại thời điểm thi công.

4. Nhận kết quả và tiếp tục triển khai dự án

Sau khi có quyết định gia hạn, chủ đầu tư đến nhận kết quả trực tiếp tại bộ phận một cửa hoặc nhận qua bưu điện.
Giấy phép sau khi gia hạn có hiệu lực pháp lý như giấy phép ban đầu, cho phép chủ đầu tư tiếp tục khởi công trong thời hạn được gia hạn mà không phải làm lại toàn bộ hồ sơ từ đầu.

Thời hạn giải quyết thông thường:

• Không quá 5–7 ngày làm việc kể từ khi cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Lưu ý:

• Nếu quá thời hạn giải quyết mà chưa được thông báo kết quả, chủ đầu tư có quyền liên hệ để yêu cầu giải thích hoặc khiếu nại hành chính.
• Mọi thay đổi về thiết kế, quy mô, chiều cao, diện tích xây dựng trong thời gian gia hạn đều phải xin điều chỉnh giấy phép, không được tự ý thi công.

Hết hạn giấy phép mà chưa khởi công – xử lý ra sao?

Khi giấy phép xây dựng đã được cấp nhưng chủ đầu tư không khởi công trong thời hạn 12 tháng mà cũng không thực hiện thủ tục gia hạn, thì theo quy định của Khoản 10 Điều 90 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020), giấy phép sẽ tự động hết hiệu lực pháp lý. Điều này đồng nghĩa rằng mọi hoạt động xây dựng kể từ thời điểm đó đều không còn được pháp luật bảo hộ, và công trình được xem như xây dựng không phép.

1. Hệ quả pháp lý khi xây dựng sau khi giấy phép hết hạn

Nếu chủ đầu tư vẫn tiến hành xây dựng khi giấy phép đã hết hiệu lực, hành vi này được coi là xây dựng không phép và sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ. Mức xử phạt cụ thể như sau:

• Phạt tiền từ 60 đến 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng công trình không có giấy phép (trong khu vực yêu cầu phải xin phép).
• Buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm, trừ trường hợp được cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh hoặc cấp phép lại phù hợp với quy hoạch.
• Nếu chủ đầu tư cố tình không chấp hành quyết định xử phạt, chính quyền địa phương có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế thi hành, đồng thời tạm dừng mọi hoạt động xây dựng tại hiện trường.

Việc xây dựng trong khi giấy phép đã hết hạn không chỉ khiến mất thêm chi phí xử lý vi phạm, mà còn làm chậm tiến độ công trình, ảnh hưởng đến uy tín và trách nhiệm pháp lý của chủ đầu tư.

2. Trường hợp đã gia hạn 2 lần nhưng vẫn chưa khởi công

Theo quy định, mỗi giấy phép xây dựng chỉ được gia hạn tối đa hai lần, mỗi lần không quá 12 tháng. Khi đã hết cả hai lần gia hạn mà công trình vẫn chưa được khởi công, chủ đầu tư bắt buộc phải làm thủ tục xin cấp mới giấy phép xây dựng.

Việc cấp mới sẽ được thực hiện như lần đầu, bao gồm:

• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ thiết kế, bản vẽ, giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ pháp lý liên quan.
• Nộp lại tại cơ quan có thẩm quyền (Sở Xây dựng hoặc UBND cấp huyện) để được xem xét, thẩm định và cấp phép lại theo quy hoạch hiện hành.

Điều này nhằm đảm bảo rằng công trình vẫn phù hợp với quy hoạch đô thị, chỉ giới xây dựng và điều kiện hạ tầng kỹ thuật tại thời điểm mới, tránh trường hợp xây dựng theo giấy phép cũ đã lỗi thời.

3. Lời khuyên cho chủ đầu tư

Để tránh các rủi ro hành chính và thiệt hại tài chính, chủ đầu tư nên theo dõi chặt chẽ thời hạn của giấy phép xây dựng. Trước khi giấy phép hết hiệu lực ít nhất 15–20 ngày, nên chủ động nộp hồ sơ xin gia hạn tại cơ quan đã cấp phép. Việc này không chỉ giúp duy trì hiệu lực pháp lý của dự án mà còn tiết kiệm thời gian và công sức so với việc phải xin cấp lại từ đầu.

Trong mọi trường hợp, tuân thủ đúng quy định về thời hạn và thủ tục sẽ giúp công trình được triển khai suôn sẻ, hợp pháp và an toàn, tránh bị xử phạt, đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ không đáng có.

Lưu ý quan trọng cho chủ đầu tư

Trong quá trình triển khai dự án, việc quản lý thời hạn và hiệu lực của giấy phép xây dựng là yếu tố vô cùng quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ, chi phí và tính pháp lý của công trình. Vì vậy, chủ đầu tư cần ghi nhớ một số lưu ý sau để tránh rủi ro hành chính và đảm bảo công trình được triển khai suôn sẻ.

Trước hết, chủ đầu tư phải theo dõi chặt chẽ ngày cấp giấy phép xây dựng và tính toán chính xác mốc 12 tháng kể từ thời điểm đó. Đây là khoảng thời gian tối đa được phép khởi công. Nếu sau 12 tháng chưa thể tiến hành thi công, cần chủ động nộp hồ sơ xin gia hạn trước khi giấy phép hết hiệu lực ít nhất 15–20 ngày. Việc để quá hạn sẽ khiến giấy phép mất giá trị pháp lý, và mọi hoạt động thi công sau đó đều bị xem là xây dựng không phép – dẫn đến nguy cơ bị xử phạt và buộc tháo dỡ phần công trình vi phạm.

Tiếp theo, trong giai đoạn lập kế hoạch thi công, chủ đầu tư nên dự phòng thời gian 2–3 tháng cho các khâu chuẩn bị, bao gồm giải phóng mặt bằng, ký hợp đồng với nhà thầu, chuẩn bị vật liệu, và hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật. Trên thực tế, phần lớn các công trình dân dụng và dự án đầu tư chậm khởi công không phải vì thiếu vốn, mà do chậm trễ trong khâu chuẩn bị thủ tục và bàn giao mặt bằng. Việc tính toán kỹ lưỡng sẽ giúp chủ đầu tư tránh rơi vào tình huống phải xin gia hạn gấp hoặc bị hết hạn giấy phép ngoài ý muốn.

Trong trường hợp có thay đổi quy hoạch, điều chỉnh thiết kế hoặc thay đổi phạm vi dự án, chủ đầu tư cần thông báo sớm với cơ quan cấp phép xây dựng để được hướng dẫn cập nhật hồ sơ. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các công trình ở khu vực đô thị, vì quy hoạch thường xuyên được điều chỉnh theo giai đoạn. Nếu không báo kịp thời, giấy phép có thể bị xem là không còn phù hợp với quy hoạch hiện hành, buộc phải xin cấp lại từ đầu, gây tốn thời gian và chi phí.

Cuối cùng, cần lưu ý rằng giấy phép xây dựng có tính cá nhân và không thể chuyển nhượng hoặc chuyển giao cho người khác. Nếu quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu công trình được chuyển nhượng, chủ sở hữu mới phải xin cấp giấy phép xây dựng mới đứng tên mình, đảm bảo đúng quy định pháp luật. Đây là nguyên tắc bắt buộc nhằm bảo đảm trách nhiệm pháp lý và quyền lợi hợp pháp của người trực tiếp thi công, quản lý và sử dụng công trình.

Kết luận

Việc nắm rõ quy định về thời hạn, gia hạn và hiệu lực của giấy phép xây dựng không chỉ giúp chủ đầu tư tránh các rủi ro hành chính, mà còn đảm bảo tiến độ, chất lượng và tính pháp lý cho toàn bộ dự án. Trong bối cảnh quy hoạch đô thị tại TP.HCM ngày càng được siết chặt, sự chủ động trong quản lý giấy phép và lựa chọn đối tác chuyên nghiệp đóng vai trò then chốt để công trình được triển khai suôn sẻ, hợp pháp và bền vững lâu dài.

BÁCH KHOA – đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực đo đạc, pháp lý nhà đất, xin phép và thi công xây dựng tại Thành phố Hồ Chí Minh – cam kết mang đến cho khách hàng dịch vụ trọn gói uy tín – chuyên nghiệp – minh bạch – chi phí hợp lý. Với đội ngũ kỹ sư và chuyên viên pháp lý dày dạn kinh nghiệm, BÁCH KHOA luôn đồng hành cùng khách hàng từ khâu khảo sát, chuẩn bị hồ sơ, xin cấp phép, gia hạn, cho đến giám sát thi công, giúp tối ưu thời gian, chi phí và đảm bảo tính pháp lý tuyệt đối cho công trình.