Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường năm 2024, hơn 40% hồ sơ tranh chấp đất đai bắt nguồn từ việc không xác định rõ ranh giới. Thủ tục đo vẽ nhà đất, ranh giới đất như thế nào là câu hỏi thường gặp khi người dân cần xin cấp sổ, chuyển nhượng hoặc xây dựng. Cùng Nhà Đất Bách Khoa tìm hiểu quy trình này một cách rõ ràng, chính xác nhất.
Cách xác định ranh giới thửa đất, nhà đất như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, trước khi đo vẽ, cán bộ đo đạc phải phối hợp với địa phương và người sử dụng đất xác định ranh giới thửa đất thực tế, đánh dấu bằng mốc (đinh sắt, cọc, sơn…) và lập bản mô tả ranh giới làm căn cứ đo đạc. 
Ranh giới được xác định theo hiện trạng sử dụng hoặc theo giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, bản án, quyết định hành chính. Nếu có tranh chấp, đơn vị đo đạc phải báo cáo UBND xã và đo theo ranh giới đang sử dụng (nếu xác định được). Trường hợp không rõ ranh giới, được phép khoanh bao phần tranh chấp và lập bản mô tả gửi xã để xử lý tiếp.
Và hiện nay, có ba cách phổ biến để xác lập ranh giới đất đai:
- Theo hồ sơ địa chính gốc: Thông tin ranh giới, kích thước thể hiện rõ trên bản đồ địa chính đo vẽ từ cơ quan có thẩm quyền.
- Dựa vào mốc ranh giới cũ: Nếu trên đất còn cột mốc, tường rào hoặc dấu vết phân định, đó là căn cứ xác thực.
- Thông qua sự xác nhận của hàng xóm liền kề: Trường hợp hồ sơ chưa rõ ràng, các bên ký văn bản cam kết về ranh giới sử dụng đất sẽ giúp làm rõ tình trạng thực tế.
Ngoài ra, để đảm bảo độ chính xác, người sử dụng đất nên thực hiện đo vẽ lại bằng máy toàn đạc điện tử hoặc thiết bị GPS hai tần số để đạt sai số nhỏ hơn ±3cm.
Những trường hợp cần đo vẽ lại nhà đất, ranh giới đất
Không phải mọi bản vẽ nhà đất đều bắt buộc phải đo vẽ lại. Trong các tình huống sau, việc xác định lại ranh giới trở nên cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp, chính xác diện tích và tuân thủ quy định pháp luật
1. Cấp sổ đỏ lần đầu (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
Đối với các thửa đất chưa từng được cấp sổ đỏ, cơ quan quản lý sẽ yêu cầu bản đồ địa chính hoặc bản trích đo thửa đất cụ thể. Nếu khu đất chưa được đo chi tiết trước đó, người sử dụng phải thuê đơn vị chuyên môn để thực hiện đo vẽ bổ sung.
Việc này giúp xác định diện tích thực tế đang sử dụng, tránh sai lệch so với hồ sơ pháp lý. Đặc biệt, đối với đất nông nghiệp chuyển mục đích sử dụng, việc đo vẽ là bước khởi đầu bắt buộc để làm cơ sở pháp lý cấp Giấy chứng nhận.
2. Tách thửa hoặc hợp thửa đất
Khi một thửa đất được chia ra cho các thành viên trong gia đình hoặc ngược lại – gộp nhiều thửa nhỏ thành một thửa lớn, cơ quan nhà nước yêu cầu bản đồ đo đạc mới tương ứng.
Trong trường hợp cần tách thửa, phải xác định rõ từng phần diện tích được chia, vị trí ranh giới, lối đi chung (nếu có). Ngược lại, khi hợp thửa, cần loại bỏ đường phân giới cũ và thiết lập ranh giới mới bao trùm toàn bộ diện tích. Đây là cơ sở để điều chỉnh thông tin trên sổ đỏ cho phù hợp với thực tế.
3. Chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất
Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất qua mua bán, cho tặng hay thừa kế, nếu bản đồ cũ đã có từ nhiều năm trước, khả năng cao bị sai lệch so với thực địa.
Các tình huống như đất bị thay đổi hiện trạng, xây dựng thêm công trình, hoặc biến động địa giới hành chính… khiến bản đồ không còn chính xác. Khi đó, việc đo đạc lại giúp cơ quan thẩm định xác minh diện tích thật, tránh tranh chấp và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch.
4. Xin phép xây dựng công trình mới
Theo quy định của Luật Xây dựng và Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, một trong những hồ sơ bắt buộc khi xin giấy phép xây dựng là bản vẽ sơ đồ vị trí nhà, đất và ranh giới tiếp giáp.
Nếu không có bản vẽ chính xác, bạn không thể hoàn tất thủ tục xin phép xây dựng. Ngoài ra, trong trường hợp diện tích đất bị méo, hình dạng phức tạp hoặc đã xây dựng cũ lâu năm mà không có hồ sơ đầy đủ, việc đo vẽ lại sẽ giúp kiến trúc sư, đơn vị thiết kế, thi công xác định đúng phần đất hợp pháp được phép sử dụng.
5. Tranh chấp đất đai giữa các bên liên quan
Ranh giới đất không rõ ràng là nguyên nhân hàng đầu dẫn đến khiếu nại, tranh chấp, đặc biệt ở khu vực nông thôn hoặc đất sử dụng lâu năm mà chưa có hồ sơ pháp lý đầy đủ. Trong trường hợp có tranh chấp, việc đo đạc lại bởi đơn vị có chuyên môn sẽ cung cấp bản vẽ kỹ thuật rõ ràng, làm căn cứ để Tòa án hoặc cơ quan hành chính có thẩm quyền giải quyết.
Đặc biệt, nếu ranh giới đất đã từng được xác lập bằng văn bản xác nhận giữa các hộ liền kề, kết hợp với bản đồ đo đạc mới, đây sẽ là tài liệu pháp lý quan trọng để xử lý tranh chấp.
6. Phát hiện đất bị lấn chiếm hoặc sử dụng sai ranh giới
Khi người sử dụng đất nhận thấy phần diện tích thực tế không trùng khớp với giấy tờ hoặc phát hiện hàng xóm xây dựng lấn qua ranh giới, việc đo vẽ lại là bước đi cần thiết để chứng minh quyền sử dụng hợp pháp.
Đơn vị đo đạc sẽ tiến hành kiểm tra thực địa, so sánh bản đồ cũ, định vị lại ranh giới bằng thiết bị chuyên dụng (GPS, toàn đạc điện tử) và lập bản vẽ phản ánh rõ phần bị lấn chiếm.
Sau đó, người sử dụng đất có thể dùng bản vẽ này làm chứng cứ để yêu cầu xử lý hành vi lấn chiếm, đề nghị cơ quan chức năng can thiệp.
Thủ tục đo vẽ nhà đất, ranh giới đất được thực hiện như thế nào?
Thủ tục đo vẽ nhà đất được chia làm nhiều bước rõ ràng. Mỗi bước đều cần thực hiện theo trình tự, tránh bỏ sót.
Bước 1: Chuẩn và nộp hồ sơ đề nghị xác định lại diện tích đất
Bạn cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao công chứng)
- CMND/CCCD của chủ đất
- Đơn yêu cầu đo vẽ (theo mẫu)
- Bản đồ trích lục địa chính (nếu có)
Bước 2: Lập hợp đồng và hồ sơ địa chính
Hồ sơ yêu cầu sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai sẽ được tiếp nhận. SauSau, UBND cấp xã xác nhận hồ sơ và tiến hành lập hợp đồng đo đạc, lập hồ sơ địa chính theo quy định.
Bước 3: Tiến hành đo vẽ, lập hồ sơ địa chính
Các cán bộ tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ sử dụng thiết bị chuyên dụng (toàn đạc điện tử, máy GPS), nhân sự sẽ tiến hành đo toàn bộ diện tích. Quá trình kéo dài khoảng 1–2 giờ tùy theo diện tích và điều kiện địa hình.
Bước 4: Giao kết quả đo đạc, lập hồ sơ địa chính
Cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai sẽ giao kết quả đo đạc, lập hồ sơ địa chính cho người yêu cầu cấp quyền sử dụng đất.
Bước 5: Cấp giấy sử dụng đất
Sau khi hoàn tất, bản vẽ sẽ được gửi tới khách hàng và nộp cho cơ quan địa phương để đối chiếu, xác minh. Nếu hợp lệ, bạn sẽ được cấp công văn xác nhận kèm theo bản đồ được đóng dấu xác nhận, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Cơ quan nào có thẩm quyền thực hiện đo đạc, xác định lại ranh giới đất đai?
Nhiều người dân vẫn nhầm lẫn giữa các cơ quan đo đạc và quản lý đất. Dưới đây là danh sách các cơ quan có thẩm quyền thực hiện đo đạc, xác định ranh giới đất mà bạn cần biết:
Văn phòng đăng ký đất đai quận/huyện
Đây là đơn vị quản lý trực tiếp các hồ sơ đo vẽ trong phạm vi địa phương. Mọi bản vẽ cần được nộp và xác nhận tại đây.
Trung tâm kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường
Trung tâm này thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM. Họ có đội ngũ kỹ sư đo đạc, chuyên xử lý những khu đất phức tạp, đất dự án, quy hoạch.
Đơn vị tư nhân được cấp phép
Theo nghị định 43/2014/NĐ-CP cho phép các công ty tư nhân có chức năng đo đạc được phép thực hiện đo vẽ, lập bản đồ địa chính, ví dụ như nhà đất Bách Khoa.
Cán bộ địa chính xã/phường
Trong một số trường hợp nhỏ (như xác nhận mốc ranh), cán bộ địa phương được quyền xác minh tình trạng thực tế. Tuy nhiên, kết quả cần gửi về văn phòng đăng ký để được xác nhận pháp lý.
Lời kết
Việc nắm rõ thủ tục đo vẽ nhà đất không chỉ giúp bạn tiết kiệm thời gian, mà còn tránh được các rủi ro pháp lý sau này.
Nếu bạn đang cần đo vẽ gấp để xin phép xây dựng, chuyển nhượng, hoặc xử lý vấn đề liên quan đến ranh giới đất, nhà đất Bách Khoa chính là lựa chọn đáng tin cậy. Với 10 đến 20 năm kinh nghiệm từ đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, chuyên viên pháp lý, chúng tôi tự hào là đơn vị uy tín hoạt động trong lĩnh vực Đo đạc – Pháp lý nhà đất – Thiết kế, xin phép – Thi công xây dựng trọn gói. tại TP. Hồ Chí Minh.
