Xây dựng không có giấy phép bị phạt bao nhiêu tiền?

Xây nhà mà không có giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, có thể bị xử phạt nặng tùy theo quy mô và loại công trình. Nhiều hộ gia đình do thiếu hiểu biết hoặc muốn “làm nhanh” mà bỏ qua bước xin phép, dẫn đến bị xử lý, thậm chí buộc tháo dỡ công trình. Vậy xây dựng không có giấy phép bị phạt bao nhiêu, có được hợp thức hóa sau khi bị phạt không và quy định mới nhất năm 2025 ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ mức phạt cụ thể, căn cứ pháp lý và cách khắc phục hợp lệ theo quy định.

Mức phạt khi xây dựng không có giấy phép (theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP)

Xây dựng công trình không có giấy phép, sai phép, hoặc không đúng nội dung giấy phép được cấp là một trong những vi phạm phổ biến nhất trong lĩnh vực xây dựng hiện nay. Theo quy định tại Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 28/01/2022), hành vi này sẽ bị xử phạt hành chính nghiêm khắc, đồng thời có thể bị buộc tháo dỡ hoặc đình chỉ thi công cho đến khi hoàn thiện thủ tục hợp pháp.

Nhà ở riêng lẻ – Vi phạm phổ biến trong thực tế

Đối tượng vi phạm chủ yếu là các hộ gia đình hoặc cá nhân tự xây dựng nhà ở, cải tạo, nâng tầng hoặc mở rộng diện tích mà chưa có giấy phép xây dựng hợp lệ.

• Mức phạt tiền: Theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép bị xử phạt từ 60 triệu đồng đến 80 triệu đồng.
  Mức phạt này áp dụng cho công trình thuộc khu vực đô thị, khu dân cư tập trung hoặc khu vực đã có quy hoạch chi tiết 1/500.
• Biện pháp khắc phục hậu quả:

1. Buộc dừng thi công ngay lập tức để cơ quan chức năng kiểm tra và lập biên bản vi phạm hành chính.
2. Chủ đầu tư được yêu cầu hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép xây dựng bổ sung trong thời hạn nhất định, thường là 60 ngày kể từ ngày lập biên bản.
3. Sau khi được cấp phép hợp lệ, công trình có thể được tiếp tục thi công phần phù hợp với nội dung giấy phép.
4. Nếu hết thời hạn nhưng chủ đầu tư không khắc phục, hoặc không được cấp phép bổ sung, công trình sẽ bị buộc tháo dỡ toàn bộ phần vi phạm.

• Lưu ý: Việc xây dựng không phép sẽ khiến công trình không được hoàn công, không được cấp sổ hồng, và không đủ điều kiện để chuyển nhượng hoặc thế chấp tại ngân hàng. Ngoài ra, việc tháo dỡ bắt buộc còn khiến thiệt hại tài chính, nhân công và thời gian tăng lên gấp nhiều lần so với chi phí xin phép ban đầu.

Công trình trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa

Đây là nhóm công trình được pháp luật bảo vệ đặc biệt do liên quan đến giá trị lịch sử, văn hóa, tôn giáo hoặc di sản thiên nhiên. Mọi hành vi xây dựng trái phép trong khu vực này đều bị xem xét ở mức phạt cao nhất.

• Mức phạt tiền: Hành vi xây dựng không có giấy phép trong khu bảo tồn thiên nhiên, khu di tích, khu vực tôn giáo, di sản văn hóa được xếp hạng sẽ bị phạt từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.
• Biện pháp xử lý bổ sung:

1. Đình chỉ thi công ngay lập tức và cưỡng chế tháo dỡ toàn bộ công trình vi phạm, kể cả khi đang trong giai đoạn hoàn thiện.
2. Không được phép làm thủ tục cấp giấy phép bổ sung trong mọi trường hợp, nhằm bảo vệ nguyên trạng khu vực di sản.
3. Nếu công trình gây thiệt hại nghiêm trọng đến giá trị di tích, cảnh quan hoặc di sản văn hóa, cơ quan điều tra có thể khởi tố hình sự theo Điều 345 Bộ luật Hình sự năm 2015, sửa đổi 2017, với hình phạt lên đến 3 năm tù giam và buộc khắc phục hậu quả.

• Thực tế áp dụng: Nhiều trường hợp chủ đầu tư cố tình cải tạo nhà ở, mở nhà hàng, hoặc dựng công trình dịch vụ trong vùng đệm của di tích, chùa, đình, đền, dù không tác động trực tiếp đến khu di tích chính, vẫn bị coi là vi phạm và bị buộc tháo dỡ hoàn toàn.

Công trình quy mô lớn, dự án đầu tư hoặc hạ tầng kỹ thuật

Nhóm này bao gồm công trình công nghiệp, thương mại, hạ tầng giao thông, nhà máy, trung tâm thương mại, khu đô thị mới, hoặc các dự án có yêu cầu lập báo cáo nghiên cứu khả thi – báo cáo kinh tế kỹ thuật.

• Mức phạt tiền: Theo khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt cho hành vi xây dựng không phép đối với loại công trình này là từ 120 triệu đồng đến 140 triệu đồng.
• Biện pháp khắc phục bổ sung:

1. Đình chỉ toàn bộ hoạt động thi công dự án, kể cả khi mới thi công phần móng hoặc đã hoàn thiện phần thô.
2. Buộc chủ đầu tư nộp hồ sơ xin cấp phép hoặc phê duyệt lại dự án đầu tư xây dựng, bao gồm: thiết kế kỹ thuật, báo cáo tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy, và quy hoạch tổng thể.
3. Nếu phát hiện vi phạm có tính hệ thống hoặc gây ảnh hưởng đến hạ tầng chung, cơ quan có thẩm quyền có thể thu hồi quyết định phê duyệt dự án, thu hồi giấy phép đầu tư, thậm chí chấm dứt toàn bộ dự án.

• Ví dụ thực tế: Nhiều dự án khu đô thị, resort hoặc nhà xưởng bị đình chỉ do xây dựng hạ tầng khi chưa có giấy phép, chưa được nghiệm thu PCCC, hoặc chưa hoàn thiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Những trường hợp này thường bị xử phạt hàng trăm triệu đồng, đồng thời đình chỉ dự án trong nhiều tháng.

Tình tiết tăng nặng và hình thức xử phạt bổ sung

Ngoài phạt tiền, các hành vi vi phạm trong xây dựng không có giấy phép còn có thể bị áp dụng các biện pháp bổ sung:

• Buộc tháo dỡ toàn bộ phần vi phạm: áp dụng nếu không khắc phục hoặc bị từ chối cấp phép bổ sung.
• Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm: bao gồm máy móc, thiết bị, vật liệu xây dựng tại hiện trường.
• Tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng hoặc đình chỉ thi công có thời hạn.
• Phạt tăng nặng đến 2 lần mức cơ bản nếu hành vi vi phạm lặp lại, cố tình tái phạm hoặc gây ảnh hưởng đến an toàn công trình lân cận.

Biện pháp xử lý và khắc phục khi đã xây dựng không phép

Khi bị cơ quan chức năng phát hiện hành vi xây dựng không có giấy phép, chủ đầu tư sẽ bị lập biên bản vi phạm hành chính và ra quyết định đình chỉ thi công theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP. Tùy vào tình trạng thực tế của công trình, mức độ vi phạm và quy hoạch khu vực, việc xử lý có thể chia thành hai hướng: được phép hợp thức hóa hoặc buộc tháo dỡ hoàn toàn.

Trường hợp được phép tồn tại sau xử lý

Đây là hướng xử lý mang tính “khắc phục hợp pháp” — áp dụng đối với những công trình xây không phép nhưng phù hợp quy hoạch, không ảnh hưởng đến an toàn và không lấn chiếm đất công.

Điều kiện để được xem xét cấp phép bổ sung:

• Công trình phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị hoặc quy hoạch chi tiết 1/500 của khu vực.
• Không xây lấn chiếm hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, thoát nước, lưới điện cao thế.
• Không ảnh hưởng đến công trình lân cận, an toàn kết cấu, hoặc vi phạm chỉ giới xây dựng.

Trình tự khắc phục:

1. Cơ quan chức năng lập biên bản và đình chỉ thi công, đồng thời yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp phép bổ sung.
2. Trong vòng 60 ngày kể từ ngày lập biên bản, chủ đầu tư phải hoàn thiện hồ sơ xin cấp phép xây dựng bổ sung, bao gồm bản vẽ thiết kế, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và hiện trạng công trình.
3. Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép hợp lệ, chủ đầu tư được phép tiếp tục thi công phần còn lại của công trình, đồng thời phần đã xây dựng trước đó được hợp thức hóa.

Lưu ý:

• Nếu quá thời hạn 60 ngày mà chủ đầu tư không nộp hồ sơ, hoặc hồ sơ bị từ chối cấp phép, thì toàn bộ công trình vẫn bị xem là xây dựng trái phép và buộc tháo dỡ.
• Việc được “tồn tại” không có nghĩa là miễn phạt; chủ đầu tư vẫn phải nộp tiền phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP trước khi được xem xét cấp phép bổ sung.

Trường hợp buộc tháo dỡ công trình vi phạm

Đây là hình thức xử lý áp dụng cho các công trình không thể hợp thức hóa, vì vi phạm nghiêm trọng hoặc nằm trong khu vực cấm xây dựng.

Các trường hợp buộc tháo dỡ gồm:

• Công trình nằm trong khu vực quy hoạch giải tỏa, mở đường, mở khu dân cư, hoặc dự án đầu tư công đã được phê duyệt.
• Công trình xây dựng lấn chiếm đất công, đất hành lang an toàn, đất rừng, đất nông nghiệp hoặc đất chưa chuyển mục đích sử dụng.
• Công trình xây sai vị trí được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây sai ranh giới hoặc sai kết cấu chịu lực.
• Công trình không đảm bảo an toàn kỹ thuật, đe dọa tính mạng, tài sản của người khác hoặc gây cản trở giao thông, thoát nước, phòng cháy chữa cháy.

Quy trình cưỡng chế tháo dỡ:

1. Sau khi xác minh vi phạm, UBND cấp có thẩm quyền (thường là cấp huyện hoặc cấp tỉnh) sẽ ban hành quyết định cưỡng chế buộc tháo dỡ công trình vi phạm.
2. Chủ đầu tư được thông báo trước thời hạn cụ thể để tự giác tháo dỡ và khắc phục hậu quả.
3. Nếu không chấp hành, cơ quan chức năng sẽ tổ chức cưỡng chế tháo dỡ bằng lực lượng thi hành, đồng thời toàn bộ chi phí cưỡng chế, tháo dỡ và vận chuyển vật liệu sẽ do chủ đầu tư chi trả.
4. Sau khi tháo dỡ, khu đất được hoàn trả nguyên trạng, cắm mốc ranh giới và cập nhật lại hồ sơ địa chính.

Lưu ý:

• Chủ đầu tư không được khởi công lại công trình mới cho đến khi có quyết định cho phép xây dựng hợp lệ.
• Nếu cố tình tái phạm, sẽ bị xử lý với mức phạt gấp đôi và có thể chuyển sang xử lý hình sự nếu gây hậu quả nghiêm trọng.

Cách tránh bị phạt khi xây dựng nhà ở

Rất nhiều hộ gia đình hiện nay khi xây nhà thường bỏ qua thủ tục xin giấy phép xây dựng, cho rằng chỉ cần “xây trên đất của mình” là hợp pháp. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020) và Nghị định 16/2022/NĐ-CP, hành vi khởi công mà chưa có giấy phép hoặc xây sai nội dung giấy phép đều bị xử phạt nặng, thậm chí bị buộc tháo dỡ công trình.

Kiểm tra quy hoạch và điều kiện khu đất trước khi xây dựng

Trước khi bắt đầu thiết kế hoặc khởi công, việc đầu tiên cần làm là xác minh tình trạng quy hoạch của khu đất.

Các nội dung cần kiểm tra gồm:

• Khu đất có nằm trong quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu hoặc khu vực cấm xây dựng hay không.
• Có nằm trong hành lang an toàn giao thông, thủy lợi, đường điện, hành lang bảo vệ sông rạch hoặc khu vực dự kiến mở đường, mở hẻm.
• Có thuộc khu di tích lịch sử – văn hóa, khu bảo tồn, khu vực quốc phòng an ninh hoặc khu vực đang chờ giải tỏa.

Cách kiểm tra:

• Tra cứu trực tuyến trên cổng thông tin quy hoạch của UBND quận/huyện nơi có đất.
• Hoặc trực tiếp đến phòng Quản lý đô thị (đối với khu vực thành phố) hoặc phòng Kinh tế – Hạ tầng (đối với khu vực nông thôn) để xin trích lục quy hoạch và chỉ giới xây dựng.

Lưu ý: Việc kiểm tra quy hoạch giúp xác định công trình có thuộc diện phải xin phép hay được miễn phép, đồng thời tránh tình trạng xây xong rồi mới biết nằm trong quy hoạch giải tỏa.

Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp phép. Việc chuẩn bị đúng và đủ giúp rút ngắn thời gian xử lý, tránh bị trả hồ sơ nhiều lần.

Một bộ hồ sơ xin phép xây dựng đầy đủ bao gồm:

• Đơn xin cấp giấy phép xây dựng (theo mẫu quy định tại Thông tư 15/2016/TT-BXD).
• Bản vẽ thiết kế xây dựng: thể hiện mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng công trình; có xác nhận của đơn vị thiết kế có chứng chỉ hành nghề.
• Sơ đồ vị trí, ranh giới công trình trên lô đất: ghi rõ khoảng cách so với chỉ giới đường đỏ, ranh giới các công trình lân cận.
• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp: sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, hoặc giấy tờ nhà đất hợp lệ theo Luật Đất đai.
• Ảnh hiện trạng hoặc giấy chứng nhận hoàn công (nếu sửa chữa, cải tạo).
• Giấy ủy quyền hoặc hợp đồng với đơn vị tư vấn (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ:

• Tại UBND quận/huyện (đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị).
• Hoặc UBND xã (đối với nhà ở nông thôn thuộc khu vực có quy hoạch được duyệt).

Thời gian giải quyết:

• Thông thường từ 15 – 20 ngày làm việc, tùy quy mô công trình.
• Giấy phép được cấp có thời hạn 12 tháng kể từ ngày ký.

Nhờ đơn vị đo đạc – pháp lý chuyên nghiệp hỗ trợ thủ tục

Việc tự làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng có thể khiến nhiều người gặp khó khăn trong khâu kỹ thuật, bản vẽ hoặc quy trình pháp lý. Do đó, việc hợp tác với đơn vị chuyên nghiệp là lựa chọn an toàn và tiết kiệm thời gian.

Vai trò của đơn vị hỗ trợ như Bách Khoa:

• Kiểm tra ranh giới thửa đất, xác định đúng diện tích, kích thước và chỉ giới xây dựng.
• Lập bản vẽ hiện trạng và bản vẽ xin phép xây dựng chuẩn kỹ thuật, đảm bảo phù hợp quy hoạch và yêu cầu cơ quan cấp phép.
• Soạn thảo hồ sơ pháp lý đầy đủ (đơn xin phép, bản vẽ, trích lục quy hoạch, chứng chỉ hành nghề thiết kế…).
• Đại diện nộp hồ sơ và làm việc với cơ quan chức năng, giúp chủ đầu tư tiết kiệm thời gian, tránh sai sót trong quá trình xử lý.

Nhờ đó, công trình được cấp phép nhanh, đúng quy định, tránh rủi ro bị xử phạt hành chính, đình chỉ thi công hoặc buộc tháo dỡ sau này.

Kết luận

Việc xin giấy phép xây dựng không chỉ là thủ tục pháp lý bắt buộc mà còn là bước bảo đảm quyền lợi và an toàn cho chủ đầu tư trong suốt quá trình thi công và sử dụng công trình. Thực tế cho thấy, nhiều trường hợp xây dựng không phép dẫn đến mất thời gian, thiệt hại tài chính, bị cưỡng chế tháo dỡ, thậm chí không thể hoàn công hoặc cấp sổ hồng. Do đó, trước khi khởi công, chủ đầu tư cần kiểm tra kỹ quy hoạch, chuẩn bị hồ sơ hợp lệ và tuân thủ quy định về cấp phép xây dựng. Việc hợp tác với đơn vị chuyên môn sẽ giúp quy trình diễn ra nhanh chóng, đúng luật và an toàn.