Các loại tranh chấp ranh giới đất thường gặp nhất hiện nay

Trong thực tế sử dụng đất, tranh chấp ranh giới là một trong những nguyên nhân gây mâu thuẫn phổ biến giữa các hộ gia đình, tổ chức và cá nhân. Các loại tranh chấp này thường bắt nguồn từ việc xác định sai mốc giới, lấn chiếm hoặc thay đổi hiện trạng sử dụng đất. Vậy các loại tranh chấp ranh giới phổ biến hiện nay gồm những gì, và cách xử lý đúng quy định theo Luật Đất đai 2024 ra sao? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ từng trường hợp cụ thể.

Khái quát về tranh chấp ranh giới đất đai

Định nghĩa pháp lý: Theo quy định của Luật Đất đai, tranh chấp ranh giới đất đai là dạng tranh chấp phát sinh khi có mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất về vị trí mốc giới, diện tích, hoặc phạm vi quyền sử dụng đất. Hiểu một cách đơn giản, đây là những bất đồng liên quan đến việc xác định “ranh giới đâu là của nhà mình, đâu là của hàng xóm”, từ đó dẫn đến tình trạng chồng lấn, lấn chiếm hoặc sử dụng vượt quá diện tích được cấp.

Đặc điểm:

• Loại tranh chấp này xuất hiện nhiều nhất ở khu vực nông thôn, nơi phần lớn đất đai được truyền từ thế hệ trước sang thế hệ sau. Do thời điểm trước đây chưa có hệ thống đo đạc chính quy và hồ sơ địa chính chính xác, nên việc xác định ranh giới chủ yếu dựa trên “tập quán” hoặc mốc giới tự nhiên như hàng cây, con mương, đường mòn. Điều này dễ dẫn đến sai lệch và tranh chấp khi thế hệ sau tiến hành chia tách hoặc sử dụng lại.
• Ở khu vực thành thị, tranh chấp ranh giới thường xuất hiện khi xây dựng nhà cửa, công trình sát vách nhau. Ví dụ, một bên xây tường vượt quá vài chục cm hoặc ban công chìa sang đất hàng xóm cũng có thể trở thành nguyên nhân tranh chấp.

Hệ quả:

• Tranh chấp ranh giới không chỉ gây mất đoàn kết, mâu thuẫn giữa các hộ gia đình liền kề mà còn làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
• Các thủ tục hành chính liên quan như cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chuyển nhượng, tách thửa hoặc xin phép xây dựng sẽ bị đình trệ cho đến khi tranh chấp được giải quyết.
• Nhiều trường hợp còn dẫn đến khiếu nại, tố cáo, kiện tụng kéo dài, gây lãng phí thời gian, tiền bạc và làm xấu đi tình làng nghĩa xóm vốn gắn bó.

Các loại tranh chấp ranh giới phổ biến & phân tích chi tiết

Trong thực tế, tranh chấp ranh giới đất đai là một trong những dạng mâu thuẫn dân sự xảy ra phổ biến nhất ở cả thành thị và nông thôn. Dù nguyên nhân có thể khác nhau, nhưng điểm chung là các bên không thống nhất được về vị trí, phạm vi hoặc quyền sử dụng phần đất giáp ranh. Dưới đây là những loại tranh chấp thường gặp nhất, cùng nguyên nhân, quy định pháp lý và cách xử lý cụ thể.

1. Tranh chấp do không xác định rõ mốc giới

• Nguyên nhân: Đây là dạng tranh chấp truyền thống, thường gặp ở khu vực nông thôn hoặc vùng đất sử dụng lâu đời. Nhiều hộ gia đình trước kia chỉ xác định ranh giới “ước chừng” bằng các dấu hiệu tự nhiên như hàng cây, bờ rào tre, con mương hoặc gò đất. Theo thời gian, những mốc tạm này bị dịch chuyển, mờ dần hoặc mất hẳn, khiến các bên không còn căn cứ rõ ràng để xác định ranh giới thật sự.
• Tình huống thực tế: Hai hộ dân cùng sử dụng một lối đi giữa hai thửa đất trong nhiều năm. Khi một bên muốn xây tường rào kiên cố, cả hai đều cho rằng phần đất đó thuộc về mình, dẫn đến tranh chấp.
• Pháp lý liên quan: Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, ranh giới giữa các bất động sản liền kề phải được tôn trọng và xác lập theo thỏa thuận hoặc theo tập quán, đồng thời nghiêm cấm mọi hành vi tự ý thay đổi, lấn chiếm hoặc hủy hoại mốc giới đã được xác định.
• Hướng xử lý: Tiến hành đo đạc lại ranh giới bằng thiết bị chuyên dụng (GPS, máy toàn đạc) với sự chứng kiến của cán bộ địa chính xã và đại diện các hộ liên quan. Sau đó, lập biên bản mô tả ranh giới, mốc giới, có chữ ký của hai bên và xác nhận của chính quyền địa phương. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để cập nhật lại hồ sơ địa chính và tránh tranh chấp sau này.

2. Tranh chấp do sai lệch đo đạc bản đồ

• Nguyên nhân: Ở Việt Nam, nhiều bản đồ địa chính được lập từ hàng chục năm trước bằng phương pháp thủ công, có sai số khá lớn. Khi cập nhật hoặc cấp đổi sổ đỏ bằng công nghệ đo đạc mới (GPS, RTK…), diện tích thực tế có thể chênh lệch đáng kể so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận. Chính sai số này khiến ranh giới giữa hai thửa đất bị chồng lấn.
• Ví dụ thực tế: Một hộ gia đình có sổ đỏ ghi 500m², nhưng khi đo đạc thực tế lại là 520m². Phần 20m² “thừa ra” nằm trong phạm vi đất hàng xóm, dẫn đến mâu thuẫn.
• Pháp lý liên quan: Theo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, khi đo vẽ bản đồ địa chính, cơ quan chuyên môn phải xác định ranh giới đất trên thực địa với sự thống nhất của các hộ liền kề trước khi lập hồ sơ.
• Hướng xử lý: Cơ quan đo đạc tiến hành đo đạc lại toàn bộ khu vực bằng thiết bị hiện đại để loại bỏ sai số. Sau đó, tiến hành chỉnh lý hồ sơ địa chính, bản đồ và sổ đỏ để phản ánh đúng diện tích, tránh chồng lấn. Trong trường hợp các bên không thống nhất được diện tích, UBND xã hoặc Tòa án sẽ xem xét căn cứ pháp lý để ra quyết định cuối cùng.

3. Tranh chấp do lấn chiếm đất liền kề

• Nguyên nhân: Đây là dạng tranh chấp phổ biến ở khu dân cư đông đúc hoặc nơi giá đất tăng cao. Một số người tự ý xây hàng rào, tường, nhà ở, công trình phụ vượt qua ranh giới đất được cấp, với suy nghĩ “chỉ vài chục cm thì không sao”. Tuy nhiên, hành vi này là vi phạm pháp luật và thường dẫn đến tranh chấp phức tạp sau này.
• Ví dụ thực tế: Hộ A xây tường bao lấn sang đất hộ B khoảng 30cm. Ban đầu, hai bên bỏ qua, nhưng khi hộ B xin cấp lại sổ đỏ thì cơ quan đo đạc phát hiện chồng lấn, khiến hồ sơ bị tạm dừng và tranh chấp nổ ra.
• Pháp lý: Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015 khẳng định rõ: mọi hành vi lấn, chiếm ranh giới đất của người khác đều trái pháp luật, buộc phải khôi phục hiện trạng ban đầu.
• Hướng xử lý: UBND xã tổ chức hòa giải bắt buộc trong vòng 30 ngày. Nếu không đạt thỏa thuận, người bị lấn chiếm có thể gửi đơn lên UBND cấp huyện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Khi xác minh rõ phần đất bị lấn, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định buộc bên vi phạm trả lại đất, tháo dỡ công trình sai phạm và bồi thường thiệt hại nếu có.

4. Tranh chấp đất giáp ranh với đất công/đất công ích

• Nguyên nhân: Nhiều người dân sinh sống lâu năm gần khu đất công như mương nước, ruộng công ích, đường liên thôn… thường mở rộng diện tích sử dụng, trồng cây hoặc dựng công trình lấn ra phần đất công. Sau một thời gian dài, họ cho rằng mình có quyền sử dụng hợp pháp, dẫn đến tranh chấp với chính quyền địa phương.
• Ví dụ: Một hộ dân lấn ra phần đất sát đường liên xã để dựng chuồng nuôi gia cầm. Khi chính quyền mở rộng đường, hộ này phản đối vì cho rằng đó là “đất nhà mình”.
• Pháp lý liên quan:Theo Luật Đất đai 2013 và Luật Đất đai 2024, đất công ích thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, cá nhân không được tự ý chiếm dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng.
• Hướng xử lý: UBND xã có trách nhiệm xác minh ranh giới thực tế, lập biên bản vi phạm và buộc khôi phục hiện trạng ban đầu. Nếu công trình đã xây dựng kiên cố, chính quyền có thể cưỡng chế tháo dỡ để bảo vệ đất công.

5. Tranh chấp do thay đổi mốc giới tự nhiên

• Nguyên nhân: Nhiều khu vực nông nghiệp, ranh giới đất ban đầu được xác định dựa vào mốc tự nhiên như con mương, hàng cây, bờ ruộng. Qua thời gian, các yếu tố này bị biến dạng hoặc di dời do thiên nhiên hoặc con người, khiến ranh giới gốc bị sai lệch.
• Ví dụ: Hai hộ dân từng lấy mương nước làm ranh giới. Sau khi mương bị lấp để mở đường, cả hai cùng cho rằng phần đất cũ của mương thuộc về mình.
• Pháp lý: Theo Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, nếu ranh giới đã được xác lập và sử dụng ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp, thì được coi là ranh giới hợp pháp.
• Hướng xử lý: Cơ quan chuyên môn dựa vào nhân chứng, bản đồ đo đạc cũ, ảnh vệ tinh, hồ sơ địa chính lưu trữ để xác định ranh giới hợp lý. Nếu không đủ căn cứ, UBND xã tổ chức hòa giải, lập hồ sơ gửi lên cấp trên xem xét.

6. Tranh chấp do thừa kế, mua bán thiếu giấy tờ rõ ràng

• Nguyên nhân: Khi chuyển nhượng hoặc chia thừa kế đất bằng giấy viết tay, không có bản đo đạc cụ thể hoặc xác nhận của chính quyền, việc xác định diện tích, ranh giới thực tế rất dễ sai lệch.
• Ví dụ: Một người con thừa kế đất theo di chúc, nhưng diện tích ghi trong di chúc nhỏ hơn diện tích thực tế. Khi chia lại cho các anh chị em, phát sinh tranh chấp về phần đất dư.
• Pháp lý: Theo Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền thì mới có giá trị pháp lý.
• Hướng xử lý: UBND xã tổ chức hòa giải, xác minh nguồn gốc sử dụng và giấy tờ liên quan. Trường hợp không đạt được thỏa thuận, vụ việc sẽ được chuyển đến Tòa án nhân dân để phân định quyền sử dụng đất dựa trên chứng cứ, nhân chứng và hồ sơ cũ.

7. Tranh chấp trong dự án, khu dân cư mới

• Nguyên nhân: Xảy ra khi chủ đầu tư bàn giao đất, nền hoặc căn hộ không đúng với diện tích, vị trí ghi trong hợp đồng. Đây là dạng tranh chấp thường gặp ở các khu đô thị mới hoặc dự án phân lô.
• Ví dụ: Khách hàng mua nền 100m² nhưng khi bàn giao chỉ đo được 95m², phần 5m² còn lại bị “ăn” vào đất công cộng hoặc hạ tầng chung.
• Pháp lý: Căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013, chủ đầu tư có nghĩa vụ bàn giao đúng diện tích, đúng vị trí và đúng ranh giới như hợp đồng đã ký.
• Hướng xử lý: Người mua yêu cầu chủ đầu tư đo đạc lại, nếu không thống nhất, có thể gửi đơn đến Sở Xây dựng hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân để yêu cầu bồi thường hoặc điều chỉnh hợp đồng.

Bảy nhóm tranh chấp trên phản ánh thực tế đa dạng trong quản lý và sử dụng đất ở Việt Nam. Dù nguyên nhân khác nhau, điểm chung là thiếu đo đạc chính xác, thiếu mốc giới rõ ràng hoặc sai phạm trong quá trình sử dụng đất. Việc cắm mốc, đo đạc và cập nhật hồ sơ địa chính đúng quy định là giải pháp quan trọng để phòng ngừa các tranh chấp này.

Căn cứ pháp luật quan trọng về ranh giới đất

Ranh giới thửa đất là yếu tố pháp lý quan trọng, xác định phạm vi quyền sử dụng đất của từng chủ thể. Việc xác định, sử dụng và giải quyết tranh chấp về ranh giới đều dựa trên những quy định cụ thể của pháp luật. Dưới đây là những điều khoản cốt lõi cần nắm rõ:

Điều 175 BLDS 2015: Đây là điều luật nền tảng quy định rõ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong mối quan hệ với các thửa đất liền kề.

• Xác định ranh giới: Ranh giới giữa các thửa đất được xác lập theo thỏa thuận giữa các bên sử dụng đất, theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, theo tập quán địa phương, hoặc trong trường hợp đặc biệt, theo ranh giới đã tồn tại ổn định từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
• Nghĩa vụ tôn trọng mốc giới: Người sử dụng đất không được tự ý thay đổi, di chuyển hoặc hủy hoại mốc giới đã được xác định. Việc lấn chiếm, xây dựng vượt ranh hoặc xê dịch cọc mốc đều bị coi là hành vi vi phạm pháp luật.
• Quy định về trồng cây trong ranh giới: Cây cối, hàng rào, công trình phải nằm trong phần đất của mình. Nếu cây trồng vượt qua ranh giới, rễ hoặc cành lấn sang đất hàng xóm, chủ đất bên kia có quyền yêu cầu cắt tỉa để bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp của mình.

Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT: Thông tư này hướng dẫn chi tiết quy trình xác định và đánh dấu ranh giới thửa đất trong quá trình đo đạc địa chính, giúp bảo đảm tính thống nhất và minh bạch.

• Phối hợp khi đo đạc: Cán bộ đo đạc phải phối hợp trực tiếp với người sử dụng đất và các hộ liền kề để xác định chính xác vị trí mốc giới ngoài thực địa, tránh sai sót hoặc chồng lấn.
• Hình thức đánh dấu: Ranh giới được đánh dấu bằng cọc bê tông, đinh sắt, vạch sơn hoặc vật liệu bền chắc, dễ nhận biết. Các mốc này được ghi nhận trong biên bản mô tả ranh giới và bản đồ địa chính.
• Xử lý khi có tranh chấp: Nếu trong quá trình đo đạc phát sinh tranh chấp, cán bộ kỹ thuật phải khoanh bao toàn bộ khu vực đang có mâu thuẫn, lập bản mô tả hiện trạng và chuyển hồ sơ cho UBND xã để tổ chức hòa giải.

Luật Đất đai 2024 – Điều 235, 236:

• Bước 1 – Hòa giải tại UBND xã: Các bên tranh chấp phải nộp đơn tại UBND xã, phường hoặc thị trấn nơi có đất. Cơ quan này sẽ tổ chức hòa giải trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn.
• Bước 2 – Hòa giải thành: Nếu hòa giải thành công, các bên có thể đề nghị đăng ký lại ranh giới hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) để cập nhật hiện trạng mới, tránh tranh chấp tái diễn.
• Bước 3 – Hòa giải không thành: Nếu hòa giải không đạt kết quả, các bên có thể lựa chọn: Nộp đơn lên UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh (tùy trường hợp và thẩm quyền quản lý đất); hoặc Khởi kiện tại Tòa án nhân dân để được giải quyết theo trình tự tố tụng

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai

Khi phát sinh tranh chấp ranh giới đất, người dân không thể tự ý giải quyết bằng thỏa thuận miệng hoặc hành động cá nhân, mà phải thực hiện đúng trình tự pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và tránh phát sinh mâu thuẫn phức tạp hơn. Theo Điều 235 và 236 Luật Đất đai 2024, việc giải quyết tranh chấp ranh giới được tiến hành theo trình tự sau:

1. Hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã (bắt buộc)

Đây là bước đầu tiên và bắt buộc trong mọi trường hợp tranh chấp đất đai.

• Tiếp nhận đơn: Khi nhận được đơn đề nghị hòa giải, UBND xã, phường hoặc thị trấn nơi có đất tranh chấp sẽ kiểm tra hồ sơ và xác minh sơ bộ.
• Thành lập Hội đồng hòa giải: UBND xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai, gồm Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã, cán bộ địa chính – tư pháp, Mặt trận Tổ quốc, trưởng thôn/khu phố và đại diện các bên liên quan.
• Thời hạn giải quyết: Việc hòa giải phải được tổ chức trong vòng 30 ngày kể từ ngày UBND xã nhận được đơn hợp lệ. Trong thời gian này, Hội đồng sẽ tiến hành xác minh thực địa, kiểm tra hồ sơ địa chính, bản đồ và lấy ý kiến các bên để đưa ra phương án hòa giải.

Kết quả hòa giải:

• Nếu hòa giải thành, trong 30 ngày kể từ ngày lập biên bản, UBND xã phải gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải đến Văn phòng đăng ký đất đai để chỉnh lý hồ sơ địa chính và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) theo ranh giới mới đã thống nhất.
• Nếu hòa giải không thành, vụ việc sẽ được chuyển sang cấp cao hơn theo lựa chọn của các bên.

2. Giải quyết tại cơ quan hành chính nhà nước (UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh)

Khi hòa giải ở cấp xã không đạt kết quả, người dân có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết hành chính tại:

• UBND cấp huyện, nếu tranh chấp xảy ra giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
• UBND cấp tỉnh, nếu tranh chấp liên quan đến tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, UBND có thẩm quyền sẽ:

• Tổ chức xác minh, thu thập chứng cứ, kiểm tra lại hồ sơ đất đai, bản đồ địa chính.
• Mời các bên liên quan lên làm việc, đối chiếu giấy tờ, kết hợp ý kiến chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường (hoặc Phòng TN&MT).
• Ra quyết định giải quyết tranh chấp. Nếu một trong hai bên không đồng ý, họ có quyền khiếu nại lên cấp trên hoặc khởi kiện ra Tòa án

3. Giải quyết bằng con đường Tòa án nhân dân

Nếu các bên không đồng thuận với kết quả hòa giải hoặc quyết định hành chính, họ có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền (theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự).

Tòa án sẽ tiến hành:

• Thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ, trưng cầu đo đạc, định giá đất (nếu cần).
• Tổ chức phiên hòa giải tại Tòa trước khi mở phiên xét xử.
• Cuối cùng, ra bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, buộc các bên phải thực hiện theo đúng nội dung phân định ranh giới.

4. Nguyên tắc chung trong giải quyết tranh chấp ranh giới đất đai

• Ưu tiên hòa giải: Mục tiêu đầu tiên là giữ gìn tình làng nghĩa xóm, tránh kiện tụng kéo dài. Tuy nhiên, hòa giải phải dựa trên giấy tờ pháp lý, hồ sơ địa chính và quy định pháp luật hiện hành, chứ không chỉ cảm tính.
• Bảo đảm khách quan, công khai: Quá trình giải quyết phải có sự tham gia của cán bộ chuyên môn, nhân chứng, đại diện tổ dân phố hoặc thôn xóm để đảm bảo tính minh bạch.
• Tôn trọng hồ sơ pháp lý: Ranh giới được xác định phải căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính và các biên bản đo đạc được cơ quan có thẩm quyền xác nhận.

Theo Luật Đất đai 2024, mọi tranh chấp ranh giới đất đều phải được hòa giải tại UBND cấp xã trước, sau đó mới có thể giải quyết hành chính hoặc khởi kiện ra Tòa án. Trình tự này giúp đảm bảo tính công bằng, khách quan, đồng thời hạn chế mâu thuẫn leo thang, giữ gìn quan hệ cộng đồng và trật tự địa phương.

Hậu quả nếu không xử lý kịp thời

Tranh chấp ranh giới đất đai nếu không được xử lý sớm và đúng cách sẽ không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi cá nhân mà còn tác động tiêu cực đến mối quan hệ gia đình, cộng đồng và thậm chí là quá trình phát triển kinh tế của chính người dân.

• Đây là hậu quả dễ thấy nhất. Ban đầu, chỉ là bất đồng nhỏ về vài tấc đất hay hàng rào, nhưng nếu kéo dài, mâu thuẫn có thể chuyển thành hiềm khích cá nhân, ảnh hưởng đến tình cảm anh em, láng giềng. Nhiều trường hợp, hai hộ liền kề vốn thân thiết lại không nhìn mặt nhau chỉ vì tranh cãi ranh giới vài mét đất, thậm chí còn xảy ra xô xát, khiếu nại, tố cáo lẫn nhau. Đối với khu dân cư nông thôn, những mâu thuẫn này còn ảnh hưởng đến sự đoàn kết chung của thôn, tổ dân phố, làm mất đi tình làng nghĩa xóm vốn có.
• Khi đất đang có tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ không cho phép thực hiện các thủ tục hành chính như chuyển nhượng, tách thửa, thế chấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nói cách khác, dù bạn có nhu cầu bán, cho thuê hay vay ngân hàng bằng sổ đỏ, hồ sơ cũng sẽ bị “treo” cho đến khi tranh chấp được giải quyết dứt điểm. Điều này không chỉ làm giảm giá trị tài sản mà còn khiến người sử dụng đất mất cơ hội đầu tư hoặc kinh doanh.
• Nếu không được hòa giải sớm, tranh chấp ranh giới đất thường leo thang thành vụ kiện dân sự. Khi đó, các bên phải tốn chi phí đo đạc lại, thuê luật sư, nộp án phí, chi phí giám định… Một vụ kiện kéo dài có thể mất từ vài tháng đến vài năm, gây mệt mỏi, căng thẳng cho cả hai bên. Không ít trường hợp, người dân “mất cả chì lẫn chài” – vừa hao tốn tiền bạc, vừa ảnh hưởng tinh thần và uy tín trong cộng đồng.
• Nếu một bên tự ý lấn chiếm, xây dựng hoặc thay đổi mốc giới khi chưa có kết luận chính thức, không những công trình có thể bị buộc tháo dỡ, mà còn bị xử phạt hành chính theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực đất đai). Trường hợp nghiêm trọng, khi hành vi gây thiệt hại lớn hoặc cố tình không chấp hành, người vi phạm còn có thể bị khởi tố hình sự theo quy định của Bộ luật Hình sự.

Không xử lý kịp thời tranh chấp ranh giới đất đai chẳng khác nào “để ngòi nổ âm ỉ” trong quan hệ dân cư. Càng để lâu, mâu thuẫn càng khó giải quyết, thiệt hại càng lớn. Vì vậy, người dân cần chủ động hòa giải, phối hợp đo đạc xác định mốc giới rõ ràng và thực hiện đúng quy định pháp luật, để bảo vệ quyền lợi và giữ gìn mối quan hệ tốt đẹp với xung quanh.

Biện pháp phòng ngừa tranh chấp ranh giới

Tranh chấp ranh giới đất đai thường bắt nguồn từ sự chủ quan hoặc thiếu hiểu biết trong quá trình sử dụng đất. Vì vậy, việc chủ động phòng ngừa ngay từ đầu là cách tốt nhất để tránh mâu thuẫn, tiết kiệm thời gian và giữ gìn tình làng nghĩa xóm. Dưới đây là những biện pháp thực tế, dễ áp dụng cho cả hộ gia đình và tổ chức:

1. Khi mua bán, thừa kế đất phải đo đạc thực địa và đối chiếu hồ sơ địa chính

Trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng hoặc nhận thừa kế, cần đo đạc lại thửa đất ngoài thực tế để đảm bảo diện tích, chiều dài, chiều rộng và vị trí đúng với bản đồ địa chính. Việc đo đạc nên được thực hiện bởi đơn vị có chức năng hợp pháp, sử dụng thiết bị GPS hoặc máy toàn đạc để đảm bảo chính xác.

• Nếu phát hiện chênh lệch so với sổ đỏ hoặc bản đồ cũ, nên yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai chỉnh lý lại thông tin trước khi tiến hành giao dịch.
• Bước này giúp tránh trường hợp “mua đất 500m², nhưng thực tế chỉ có 480m²” – một nguyên nhân rất phổ biến gây tranh chấp sau này.

2. Cắm mốc ranh giới rõ ràng và lập biên bản xác nhận

Sau khi hoàn tất giao dịch hoặc tách thửa, cần cắm mốc giới kiên cố bằng cọc bê tông, trụ sắt hoặc mốc chuyên dụng tại các góc thửa đất.

• Khi cắm mốc, nên mời cán bộ địa chính xã/phường và đại diện hộ liền kề cùng chứng kiến, ký vào biên bản mô tả ranh giới, mốc giới.
• Biên bản này sẽ được lưu lại tại UBND xã và Văn phòng đăng ký đất đai, làm căn cứ pháp lý nếu sau này phát sinh tranh chấp. Đây là biện pháp phòng ngừa quan trọng nhất, giúp ranh giới được xác định rõ ràng và bền vững theo thời gian.

3. Khi xây dựng công trình sát ranh giới, phải thông báo và tuân thủ giấy phép xây dựng

Nếu công trình (tường rào, nhà ở, nhà xưởng) nằm sát hoặc gần ranh giới, chủ sở hữu nên thông báo trước cho hộ liền kề để tránh hiểu lầm hoặc phản đối trong quá trình thi công.

• Tuân thủ giấy phép xây dựng, đặc biệt là phần khoảng lùi, độ cao, khoảng cách an toàn giữa hai công trình liền kề.
• Nếu vi phạm, công trình có thể bị buộc tháo dỡ hoặc xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm trật tự xây dựng. Sự minh bạch và trao đổi trước khi xây dựng giúp duy trì sự tin tưởng, hạn chế xung đột về “lấn ranh” giữa các hộ dân.

4. Định kỳ kiểm tra, cập nhật và cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN)

Trong trường hợp bản đồ địa chính được đo đạc, cập nhật mới hoặc khu vực có biến động đất đai, quy hoạch, mở đường, người sử dụng đất cần đối chiếu và cập nhật thông tin thửa đất.

• Nếu có sai khác về diện tích, vị trí hoặc mốc giới, cần làm thủ tục cấp đổi hoặc chỉnh lý sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Đồng thời, nên kiểm tra định kỳ tình trạng mốc giới ngoài thực địa, đảm bảo cọc mốc không bị xê dịch, hư hỏng hoặc bị thay đổi

5. Lưu trữ hồ sơ đất đai và biên bản đo đạc đầy đủ

• Toàn bộ hồ sơ chuyển nhượng, đo đạc, biên bản cắm mốc, bản đồ địa chính và hình ảnh hiện trạng đất nên được lưu giữ cẩn thận.
• Khi xảy ra tranh chấp, đây sẽ là chứng cứ quan trọng giúp chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp, rút ngắn thời gian giải quyết và tránh thiệt hại không đáng có.

Phòng ngừa tranh chấp ranh giới không khó, chỉ cần người dân chủ động đo đạc chính xác, cắm mốc kiên cố, minh bạch khi xây dựng và cập nhật hồ sơ kịp thời. Những bước nhỏ này không chỉ giúp bảo vệ tài sản của mình, mà còn góp phần xây dựng cộng đồng dân cư văn minh, đoàn kết và ổn định lâu dài.

Kết luận

Tranh chấp ranh giới đất đai là một trong những vấn đề pháp lý phổ biến và phức tạp nhất hiện nay. Dù nguyên nhân có thể xuất phát từ sai sót trong đo đạc, thừa kế, hay lấn chiếm vô ý, nhưng hậu quả lại ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sử dụng đất, tài sản và mối quan hệ giữa các hộ gia đình. Chính vì vậy, việc xác định ranh giới rõ ràng, cắm mốc chính xác và tuân thủ quy định pháp luật là yếu tố tiên quyết để phòng ngừa và giải quyết tranh chấp hiệu quả.

Trong quá trình này, việc lựa chọn một đơn vị chuyên môn đáng tin cậy là vô cùng quan trọng. BÁCH KHOA – với nhiều năm kinh nghiệm hoạt động trong lĩnh vực đo đạc, pháp lý nhà đất, xin phép xây dựng và thi công công trình – tự hào là đơn vị hàng đầu tại Thành phố Hồ Chí Minh được đông đảo khách hàng tin tưởng.

Chúng tôi cam kết mang đến dịch vụ uy tín – chuyên nghiệp – minh bạch – chi phí hợp lý, đồng hành cùng người dân và doanh nghiệp trong mọi thủ tục pháp lý về đất đai. Từ việc đo đạc, xác định mốc giới, lập hồ sơ địa chính, đến xin phép xây dựng và triển khai thi công thực tế, BÁCH KHOA luôn đặt độ chính xác, an toàn và sự hài lòng của khách hàng làm ưu tiên hàng đầu. Nếu bạn đang gặp khó khăn trong việc xác định ranh giới đất, cần đo đạc lại hoặc hỗ trợ về thủ tục pháp lý, hãy liên hệ ngay để được tư vấn chi tiết và giải pháp nhanh chóng, hiệu quả nhất.