Cập nhật ngày 09/11/2026 · Nguồn pháp lý: Công báo Thành phố Hồ Chí Minh.

Quyết định 81/2026/QĐ-UBND là văn bản ban hành Quy chế quản lý kiến trúc đô thị TP.HCM, có hiệu lực từ 29/10/2026. Với chủ nhà đang chuẩn bị xây dựng, câu hỏi thiết thực là: cần đối chiếu những gì để xác định quy mô phù hợp cho chính thửa đất của mình?

Quyết định 81/2026 có hiệu lực khi nào, thay thế văn bản nào?

Theo Công báo TP.HCM, quyết định được UBND TP.HCM ban hành ngày 19/10/2026, có hiệu lực ngày 29/10/2026 và thay thế:

Quyết định 56/2021/QĐ-UBND ngày 28/12/2021 của UBND TP.HCM về Quy chế quản lý kiến trúc.
Quyết định 64/2025/QĐ-UBND ngày 20/06/2025 của UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu về Quy chế quản lý kiến trúc đô thị thành phố Vũng Tàu.

Khi rà phương án thiết kế, chủ nhà nên đề nghị người tư vấn ghi rõ văn bản, điều khoản và phụ lục đang dùng. Bảng thông số lưu từ trước mốc hiệu lực cần được đối chiếu lại trước khi áp dụng.

Kiểm tra quy mô xây dựng: yêu cầu đủ 6 nhóm thông tin

Bảng dưới đây là gợi ý của Bách Khoa để trao đổi với đơn vị thiết kế; mỗi thông số cần được làm rõ cho đúng vị trí đất.

Nhóm cần kiểm tra	Câu hỏi nên có câu trả lời cụ thể
Ranh đất và lộ giới	Ranh hiện trạng có khớp hồ sơ? Lộ giới tra theo tài liệu nào, có phần đất cần chừa?
Số tầng và chiều cao	Dự kiến bao nhiêu tầng? Chiều cao tính đến đâu? Tầng lửng, mái và tum được xem xét thế nào?
Mật độ xây dựng	Diện tích được xây trên mặt đất là bao nhiêu? Cách tính dựa trên diện tích nào?
Khoảng lùi, sân	Cần chừa phía trước, phía sau hoặc bên hông bao nhiêu? Thể hiện ở đâu trên bản vẽ?
Ban công và tầng hầm	Phương án có phù hợp điều kiện khu đất, vỉa hè và lối xuống hầm? Căn cứ áp dụng là gì?
Quy định tại khu vực	Có đồ án, thiết kế đô thị hoặc yêu cầu riêng nào cần đối chiếu cho vị trí này?

Cách dùng bảng: ghi cạnh từng câu trả lời ba mục: thông số dự kiến, căn cứ đối chiếu và nội dung còn phải xác nhận. Chưa có căn cứ thì để trạng thái “cần kiểm tra”, tránh chốt thiết kế theo phỏng đoán.

Hai người khảo sát khu đất có tường gạch và cây xanh, ảnh Bách Khoa — Khảo sát hiện trạng khu đất. Ảnh minh họa từ thư viện Bách Khoa.

Ví dụ: đất 4 × 15 m cần hỏi gì?

Giả sử một lô đất có kích thước 4 × 15 m, diện tích hình học là 60 m². Con số này mới mô tả kích thước; để trao đổi phương án xây nhà, chủ đất nên chuẩn bị thêm thông tin đường/hẻm, ranh, hiện trạng và tài liệu quy hoạch. Sau đó điền lần lượt sáu nhóm trên.

Đây là ví dụ chuẩn bị thông tin, chưa kết luận lô đất được xây bao nhiêu tầng hoặc bao nhiêu mét vuông.

Chuẩn bị gì trước buổi tư vấn?

Vị trí thửa đất; giấy tờ và bản vẽ hiện có để đối chiếu.
Ảnh hiện trạng mặt tiền, đường/hẻm và nhà hiện hữu.
Nhu cầu sử dụng: số phòng, chỗ đỗ xe, tầng lửng, sân hoặc hầm.
Phương án thiết kế, giấy phép hoặc hồ sơ đã nộp nếu có.

Đây là gợi ý trao đổi ban đầu, không phải danh mục hồ sơ bắt buộc. Xem dịch vụ xin giấy phép xây dựng của Bách Khoa để chuẩn bị nội dung cần trao đổi.

Phạm vi bài viết: thông tin hiệu lực và văn bản thay thế đã đối chiếu Công báo; phần còn lại là hướng dẫn chuẩn bị và đặt câu hỏi. Bài chưa tổng hợp các ngưỡng số tầng, chiều cao, khoảng lùi từ phụ lục.